| 问题 | 业主对物业不满是否可以更换物业 |
| 释义 | 业主更换物业公司的条件和程序需要满足法定解除或约定解除的条件。在更换物业公司前,业主大会需要决定一些重要事项,包括决议、授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标、确定采取公开招标或邀请招标方式、授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人,以及物业服务价格幅度或水平。 法律分析 如果对物业的服务不满意，业主可以更换物业公司。 更换物业管理企业的条件有： 1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。 2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。 业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项： (1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。 (2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标; (3)确定采取公开招标或邀请招标方式; (4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人; (5)物业服务价格幅度或水平。 拓展延伸 根据《物业管理条例》的规定，业主大会是物业管理区域内物业管理活动的最高决策机构，具有决定更换物业公司的职权。更换物业公司需要经过一定的程序，具体步骤如下： 1. 首先，物业服务企业应向业主大会提出书面辞职报告，说明辞职的理由。 2. 其次，业主大会应召开业主大会会议，对物业服务企业的辞职进行讨论。 3. 如果业主大会会议通过辞职报告，则应选聘新的物业服务企业。 4. 如果业主大会会议未能通过辞职报告，则应重新选聘物业服务企业。 另外，《物业管理条例》还规定了业主大会会议的组成和议事规则。业主大会会议应由物业管理区域内全体业主组成，并且应具有物业管理区域内业主的共同利益。议事规则应根据物业管理条例的规定制定，以确保业主大会会议的公正、透明和高效。 总之，更换物业公司需要遵循一定的程序和规定，以确保物业管理活动的顺利进行。 结语 结语：根据物业管理委托合同，业主可以更换物业公司。更换物业管理企业的条件有两种，一是法定解除，二是约定解除。在更换物业公司前，业主大会需要决定一些事项，包括决议、授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标、确定采取公开招标或邀请招标方式、授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人，以及物业服务价格幅度或水平。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 物业管理条例：第一章 总 则 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 |
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