| 问题 | 上海房租租售同权是什么意思？ |
| 释义 | 本文介绍了住建部将立法明确“租售同权”的意义，以及引发房屋租赁纠纷的原因和管理体制难以理顺的问题。在房屋租赁市场中，许多人认为有无租赁合同是小事，双方的租赁关系仅仅停留在口头协议的水平上。此外，违法租赁难以处理，管理体制难以理顺，导致房屋租赁市场存在诸多问题。在房屋买卖合同方面，由于房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权等问题，合同可能无效。 法律分析 住建部表示将立法明确“租售同权”，意味着租房和买房的公民应该享有平等的权利和待遇。通过立法，租赁当事人的权利和义务将得到明确，以保障他们的合法权益，并建立稳定租赁期和租金等方面的制度，逐渐实现租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有平等对待的目标。 二、引发房屋租赁纠纷的原因 (一)依法租赁的观念没有深入人心目前，依法进行房屋转让、抵押的意识在广大市民中深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却十分淡薄。许多人认为有无租赁合同是小事，双方的租赁关系仅仅停留在口头协议的水平上，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，双方往往口头协定了事。如果按《城市房屋租赁管理办法》的规定操作起来太麻烦。 (二)违法租赁难以处理目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至为非作歹的不法人员。对此，房地产管理部门虽能做出相应的行政处罚，但对于拒不执行处罚决定者，却缺乏更加强硬、有效的处理手段，非法出租行为不能及时得到处理。 (三)管理体制难以理顺随着各地城市建设的快速发展，房屋租赁市场日趋活跃，一些非房地产管理部门也纷纷介入了房屋市场租赁管理。主要有工商、公安、计生等部门。针对这种情况，各地房地产管理部门虽依法据理力争，做了大量协调工作，但收效甚微。原本由房地产部门统一管理的房屋租赁市场，被人为分割，多头管理，政出多门。其结果是谁都在管，谁都管不了、管不好。这种局面不仅加重了房屋租赁当事人的经济负担，而且还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场持续、快速、健康发展。 三、房屋买卖合同无效的情形 1、房地产分离出卖，合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 租售同权主要是保证购房者和租房者享受同等的权利和待遇。租售同权也引来了其他问题，比如到底是买房好还是租房好。其实这主要根据自身的实际情况来确定，各有利弊。如果您还有其他疑问需要咨询，欢迎留言。 拓展延伸 租售同权是指房屋租赁权和销售权同时归房屋所有权人所有的一种方式。租售同权在实践中具有广泛的应用，其好处包括： 1. 保障房屋所有权人的权益。在租售同权模式下，房屋的所有权人可以同时拥有租赁权和销售权，从而更好地保障自己的权益。 2. 提高房屋的使用效率。通过将租赁权和销售权合并，可以使得房屋的使用效率更高，也可以方便房屋的所有权人进行管理和处置。 然而，租售同权也存在一些问题。首先，租售同权可能会导致房屋市场价格的波动。由于房屋的所有权人可以同时拥有租赁权和销售权，因此房屋的价格会受到市场供求关系的影响，从而出现波动。 其次，租售同权可能会影响房屋的安全性。由于租赁权和销售权都归房屋所有权人所有，因此房屋的安全性可能会受到一定影响，不利于房屋所有权的维护。 综上所述，租售同权是一种具有潜力的房屋市场模式，但也存在一些问题和挑战需要面对。为了更好地推动这一模式的实施和发展，需要政府、企业和社会各界共同努力，加强监管和规范。 结语 房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，而房屋租赁关系的稳定和规范是保证房地产市场健康发展的基础。然而，目前房屋租赁市场中存在许多问题，包括依法租赁观念淡薄、违法租赁难以处理以及管理体制难以理顺等。针对这些问题，需要通过立法明确“租售同权”，建立稳定租赁期和租金等方面的制度，保障租赁当事人的合法权益，并建立房屋买卖合同无效的情形，以规范房屋租赁市场秩序，促进房地产市场健康发展。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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