| 问题 | 抵押房屋租赁前如何处理？ |
| 释义 | 租赁前房屋存在抵押，应告知承租人。抵押后可出租，需书面告知承租人。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。未告知抵押事实造成损失，抵押人赔偿；已告知由承租人自行承担。抵押权只对房屋有效，利息等不属抵押物。抵押物被查封，抵押人可收取孳息。抵押财产出租不受影响。出租财产抵押需书面告知，无需承租人同意。租赁合同继续有效，抵押人与租赁人可按原合同履行。抵押权实现不影响租赁合同效力。 法律分析 一、房屋在租赁之前存在抵押的情况怎样处理 出租人在出租前将房屋进行抵押的，在出租前应该告知承租人，租赁合同不得对抗抵押权人实现抵押权。 抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任;如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。 房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序： (1)收取孳息的费用; (2)主债权的利息; (3)主债权。 《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 二、出租财产抵押通知注意什么 要注意的是： 第一，这里的告知方式是“要式”的，即需以书面形式。口头告知或以默示的方式视为告知均不符合法律的要求; 第二，抵押人只需告知承租人即可，无需征得承租人的同意。因为该财产的所有权或经营管理权属于抵押人，其处分权自然也属抵押人。因此，承租人是否同意抵押人的抵押行为，不影响抵押合同的签订; 第三，抵押合同成立后，原租赁合同继续有效，出租人与承租人之间订立租赁合同，形成租赁权利义务关系，只要是合法的，就应受法律保护。现在世界上大多数国家的立法都确认租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，将租赁合同的标的物转让与第三人，原已形成的租赁关系对第三人继续有效。 故此，抵押人将租赁的标的物予以抵押后，抵押人与租赁人可以按原租赁合同的规定继续履行。即使抵押担保的债务履行期先于租赁合同的履行期届满，当债务人不履行债务，债权人要实现抵押权而对抵押的财产进行折价、变卖、拍卖时，也不影响原已成立的租赁合同的效力。只不过这种租赁关系的租赁方因折价、变卖、拍卖行为的成立而变成折价、变卖、拍卖的受让人。 结语 根据法律规定，房屋在租赁之前存在抵押的情况，出租人应在出租前告知承租人，并书面告知房屋已抵押的事实。如果抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，承租人无优先购买权和继续租赁权。抵押人未告知承租人抵押事实而造成损失的，抵押人应承担赔偿责任。房屋抵押权只对房屋本身有效，不包括利息和租金。抵押人有权收取抵押物的孳息。出租财产抵押通知应以书面形式告知承租人，无需征得承租人同意。租赁合同在抵押合同成立后继续有效，租赁关系可以对抗第三人。抵押人与租赁人可以按原租赁合同继续履行，即使抵押权实现也不影响租赁合同的效力。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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