| 问题 | 小区业主最权威的维权措施有哪些 |
| 释义 | （一）行政渠道投诉。关于住宅区规划、房地产证书处理、住宅质量等问题，业主可向当地政府建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 （二）法律途径 1、向当地房地产行政主管部门提起行政复议．行政诉讼。 2、向开发人员．房地产管理公司提起民事违约或侵权诉讼。违约中的合同是指购买住宅的买卖合同。业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利．业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利．公民的消费权益等人身权利和财产权利。发生这样的纠纷时，业主可以向法院起诉纠纷，也可以直接向当地人民法院起诉，要求法院依法行使审判权解决纠纷。 3、提交仲裁机构仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据中国《仲裁法》第四条的规定，根据物业管理公司的仲裁条款和纠纷发生后自愿制定的仲裁协议，将纠纷申请具有管理权的仲裁机构，即物业管理公司所在地的仲裁委员会解决纠纷。 （3）其他渠道 1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主．业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律．法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。 2、由第三方调解。这意味着所有者和物业管理公司可以向第三者提交纠纷，由第三者主持双方协商，双方在自愿平等的基础上达成调停协议。一般调停分为民间调停、行政调停和司法调停三种，如房地产公司所在地人民调停委员会可调停。 3、更换房地产公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者必须受到开发人员选择的物业管理公司签订的前期物业服务合同的制约，接受物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。 【本文关联的相关法律依据】 《物业管理条例》 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 |
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