| 问题 | 房屋买卖合同解除的限制有哪些？ |
| 释义 | 买房人有权解除购房合同的情况概述：不可抗力、卖方明示违约、先卖后抵押、一房二卖、隐瞒无证售房事实、隐瞒房屋抵押的事实、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实、房屋主体结构不合格、房屋存在严重质量问题、面积误差比超过3%、过分迟延交付房屋、过分迟延产权过户。 法律分析 1、不可抗力 因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。 2、卖方明示违约 在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。 3、先卖后抵押 商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。 4、一房二卖 商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。 5、隐瞒无证售房事实 卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。 6、隐瞒房屋抵押的事实 卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。 7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实 卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。 8、房屋主体结构不合格 因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。 9、房屋存在严重质量问题 因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。 10、面积误差比超过3% 卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。 11、过分迟延交付房屋的 卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。 12、过分迟延产权过户。 结语 根据以上规定，买房人在以下情况下有权解除购房合同：一、因不可抗力导致无法实现购房合同目的；二、卖方明示违约或不履行主要债务；三、卖方未告知买方将房屋抵押给第三人导致购房合同目的无法实现；四、卖方将房屋出卖给第三人导致购房合同目的无法实现；五、卖方故意隐瞒无证售房或房屋抵押情况；六、卖方故意隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的情况；七、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题；八、房屋面积误差超过3%；九、卖方过分迟延交付房屋或产权过户。根据相关规定，买房人有权解除合同并请求返还购房款及利息。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 民法典于2021年1月1日生效。 |
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