| 问题 | 买二手房按揭转让的方式是什么 |
| 释义 | 本文介绍了二手房按揭过户的两种方式：通过贷款记录进行过户和通过提前归还贷款进行过户。在二手房交易中，由于过户难度较高，购房者一般通过按揭公司办理相关业务。具体流程包括签订三方协议、缴纳相关费用等。此外，还介绍了再融资和赎回合同的区别及办理流程。最后提醒购房者要了解申请二手房抵押的条件及贷款期限。 法律分析 二手房按揭过户有两种方式：通过贷款记录进行过户，或者通过提前归还贷款进行过户。在二手房交易中，由于‘过户’难度较高，‘赎回合同’的比例较大。”“过户”要求手续较为复杂，购房者一般通过按揭公司办理相关业务。具体来说，有以下几个步骤：1。2办理相关“过户”手续前，需同时征得原业主按揭银行和产权交易部门的同意。 就“再融资”业务而言，购房者只能在原按揭银行办理“再融资”，因为“再融资”是在原房主尚未还清银行贷款时，将产权转让给购房者，且产权在按揭期间转让，因此，在借款人仍然是原所有人的情况下，产权转让给买方将有一个真空期。因此，要办理相关业务流程，需要签订三方协议（买卖双方和银行）来控制风险。如果是通过按揭公司办理，银行还需要按揭公司提供阶段性担保。 比较“再融资”和“赎回合同”两种方式，再融资具有成本低（一般只比正常商业贷款抵押费用多1550元）、时间短（比正常商业贷款多20个工作日）的特点；赎回合同涉及赎回合同的预付款，将产生赎回合同还款金额2%~3%的担保费，时间可短至一个月，长至三个月。“再融资”与“赎回”的区别在于，购房者的贷款需求能否在原房贷银行得到满足。如果原房贷银行能够满足购房者的贷款需求（贷款比例和贷款利率，银行一般不接受转存公积金贷款的“再融资”），建议做“再融资”。第二，如何规避房屋再抵押过程中的风险购房人需要通过贷款偿还之前的抵押贷款，这实质上是借款人对所购房屋主体的改变。也就是说，购房者可以在还贷前转让或出售房产；购房者可以向银行申请二手房贷款。 按揭贷款过户手续与普通二手房按揭贷款的区别在于，银行只在房地产过户后贷款给业主支付购房者的购房款。 但是，在转按揭的情况下，由于业主的房屋仍处于抵押状态，不能再抵押两次，因此需要发放第二笔贷款来偿还业主的第一笔贷款，并在再次申请按揭前取得房产证。 办理转按揭时如何规避风险？整个过程大致如下：卖方向银行申请→银行批准后，签订三方协议→签订房屋转让合同→买受人向银行申请贷款→银行审批→签订新的贷款合同→办理产权转让和抵押登记手续→发放贷款→出卖人还贷。同时要了解，申请二手房抵押时应具备以下条件： （1）出卖人已拥有房屋所有权证，在原借款银行办理抵押手续解除后可以上市流通；（2）出卖人还款情况良好，原借款银行同意出卖人提前还贷；（3）借款人年满18周岁，具有完全民事行为能力和合法有效的居住身份；（4）借款人年龄加贷款期限，不论男女，未满65周岁； （5）借款人有能力偿还贷款本息； （6）所购房屋在规定范围内，房屋产权清晰； （7）所购房地产不在拆迁通知范围内；（八）借款人申请贷款时自有资金不低于购房款的20%，自有资金不低于商品房自有资金的40%；（九）借款人与出卖人签订了真实有效的房屋买卖合同； （10）借款人同意以所购房地产作为贷款抵押； （11）银行规定的其他条件。此外，我们还应该注意贷款的期限。按照规定，转按揭贷款最长期限为30年，不受原贷款剩余期限的限制，也不超过所购住房剩余使用年限。 拓展延伸 二手房转按揭需要注意哪些风险？ 二手房转按揭是指将原有的按揭贷款转移到另一套房屋上。这种操作在一定程度上可以降低购房者的负担，但同时也存在一些法律风险。 首先，消费者应该了解二手房按揭贷款的相关规定。根据我国《房地产贷款管理办法》规定，二手房按揭贷款的期限最长为30年，贷款额度最高为房屋价值的70%。 其次，消费者需要注意二手房按揭贷款的利率。目前，银行对于二手房按揭贷款的利率相对较高，普遍在6.5%至7%之间。 另外，消费者还需关注二手房按揭贷款的审批流程。在办理二手房按揭贷款时，购房者需要提供一定的证明材料，如房产证、工资流水等。银行会根据这些材料进行审核，一旦审核通过，就可以顺利办理贷款手续。 最后，消费者应当了解二手房按揭贷款的风险。由于二手房的房屋价值波动较大，因此在二手房按揭贷款期间，购房者应尽量避免房屋买卖、转手等操作，否则可能会影响贷款的办理。 总之，在进行二手房转按揭时，消费者应当充分了解相关规定和风险，以降低可能出现的风险。在办理贷款手续时，应选择正规的银行，确保贷款利率和审批流程的合法合规。 结语 二手房按揭过户有两种方式：通过贷款记录进行过户，或者通过提前归还贷款进行过户。在二手房交易中，由于过户难度较高，购房者一般通过按揭公司办理相关业务。具体来说，有以下几个步骤：1.2 办理相关“过户”手续前，需同时征得原业主按揭银行和产权交易部门的同意。对于“再融资”业务而言，购房者只能在原按揭银行办理，因为“再融资”是在原房主尚未还清银行贷款时，将产权转让给购房者，且产权在按揭期间转让，因此，在借款人仍然是原所有人的情况下，产权转让给买方将有一个真空期。因此，要办理相关业务流程，需要签订三方协议（买卖双方和银行）来控制风险。如果是通过按揭公司办理，银行还需要按揭公司提供阶段性担保。比较“再融资”和“赎回合同”两种方式，再融资具有成本低（一般只比正常商业贷款抵押费用多1550元）、时间短（比正常商业贷款多20个工作日）的特点；赎回合同涉及赎回合同的预付款，将产生赎回合同还款金额2%~3%的担保费，时间可短至一个月，长至三个月。“再融资”与“赎回”的区别在于，购房者的贷款需求能否在原房贷银行得到满足。如果原房贷银行能够满足购房者的贷款需求（贷款比例和贷款利率，银行一般不接受转存公积金贷款的“再融资”），建议做“再融资”。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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