| 问题 | 公用面积的具体构成 |
| 释义 | 公摊面积是指可分摊的公用建筑面积，包括大堂、走廊、电梯间等，以及分隔墙和外墙的一半。不计入用地面积的范围包括冷巷、公共用地、河滩等。解决公摊面积纠纷可通过审核补充协议、要求删除不符合规定部分或要求退房并追究违约责任。公摊面积属于公共部分，所有业主享有共同使用权，不允许私自占有。 法律分析 一、公摊面积一般都包括哪些 可分摊的公用建筑面积即公摊面积为： 1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 二、不计入用地面积的范围 (1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地; (2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地; (3)公共使用的河滩、水沟、排水沟; (4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地; (5)其他按规定不计入宗地的面积。 三、如何解决公摊面积纠纷 作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。 购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。 我们发现在房产证中，标注的房屋面积里面其实也是算上了需要承担的公摊面积的。而每个月我们向物业管理公司交的物管费里面，同样也是算上了公摊面积。既然是属于公共面积部分，那自然就不会单独属于某一户人所有，在使用上面所有的业主都是享有共同使用权的，不允许任何一户业主私自占有公共部分。 结语 公摊面积是指在房屋总建筑面积中，用于服务整幢建筑的公共空间和设备用房。购房者在购买房屋时，应仔细审核开发商所列明的分摊范围，并要求删除不符合法律规定的部分。如果开发商未按约定标准交付房屋，购房者有权选择退房并要求开发商承担违约责任。公摊面积属于公共部分，所有业主都享有共同使用权，不允许任何一户业主私自占有。购房者应了解相关法规，维护自身权益，解决公摊面积纠纷。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
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