| 问题 | 购买房屋时如何约定违约金？ |
| 释义 | 买房毁约的违约金标准没有统一规律，一般不超过实际损失的30%。违约金过高或过低可请求法院减少或增加。买方解除房屋买卖合同的情形包括开发商欺诈、抵押房屋、质量问题、迟延履行等。定金可作为违约金处理，但标准过低时卖家可请求法院增加。在买卖房屋合同中要保护自己的合法权益。 法律分析 一、签订买卖合同后买房毁约的违约金标准是多少? 房屋买卖合同的违约金标准没有统一规律，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。 《民法典》没有统一规定房屋买卖合同违约的违约金标准，但是违约金标准如果过分高于造成实际损失的30%，按照《民法典》的规定，可以请求人民法院减少，买房人无故毁约的，交的定金买家也是可以不退还的。 《民法典》第五百八十五条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。 《民法典》第五百八十五条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。 二、买方可以解除房屋买卖合同的情形有哪些? 1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的 2、开发商将已售房屋私自抵押 3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋 4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的 5、开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证 6、担保贷款合同不能订立; 7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。 8、不可抗力 根据《民法典》第五百六十三条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。 9、不属于不可抗力的事由，但是出现在在签订额合同时无法预料的情形，继续履行合同无必要，或者也无法履行的情形 其实在房屋买卖进行的过程当中，买方违约的情况下，很多时候都是以当事人交的定金作为违约金的性质来处理的，但是违约金较低的话，对于卖家来说，卖家也可以请求人民法院增加违约金标准，此时我们一定要注意的是，在买卖房屋的合同中保护自己的合法的权益。 结语 在房屋买卖合同中，买房毁约的违约金标准没有统一规律，一般不超过实际损失的30%。根据《民法典》规定，违约金具有惩罚性特征，不以非违约方遭受损失为前提。当事人可以约定违约金的增减，但需注意保护自身权益。此外，买方可以解除合同的情形包括开发商欺诈、抵押房屋、不符合质量要求、迟延履行义务等。在买卖房屋合同中，保护合法权益至关重要。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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