| 问题 | 签订二手房合同时应该明确什么 |
| 释义 | 签署二手房合同前,需要明确房屋的具体情况和房子的基本情况。待售房屋面积以现行房产证为准,不包括其他面积。在买房时,需要明确房屋的装修情况,包括铝合金门窗、地板、空调、橱柜、热水器等是否可以赠送。此外,在付款方式方面,需要注意选择可靠的房屋中介公司,并在合同中详细注明付款方式和时间,以避免纠纷和误解。 法律分析 在签署二手房合同之前，需要明确以下事项：首先，要明确房屋的具体情况和房子的基本情况。 由于市场上销售的二手房大多历史悠久，有时实际销售的房屋面积与产权证上标明的面积不符。造成这一现象的原因是多方面的，如当时的测绘误差、一些自由区等。因此，待售房屋面积以现行房产证为准，不包括其他面积。在买房时，这种情况有时会发生：在签订销售合同时，业主往往口头向客户保证，房子里装修的铝合金门窗、地板、空调、橱柜、热水器都可以赠送。然而，当房子实际交付时，客户发现门窗被卸下，地板被打滑，房子一片狼藉。业主承诺的空调、热水器不见了，还是业主要求打折出售。其实，这种纠纷是可以避免的。无论是室内装修还是家用电器，无论业主如何口头承诺，购房时都必须在合同中白纸黑字注明。付款方式在签订合同的过程中，付款方式是必须注意的一个因素。付款方式的选择可以说明如下： 在签订《北京市房屋买卖合同》时，客户向业主或中介公司支付相当于房价百分比的定金； 买卖双方直接交易时，客户可以在合同签订当天向业主支付房价的百分比（已付定金折算成房价）； 如果通过中介交易，需要注意的是，客户在办理合同过户手续前一个工作日将全部房款（已付定金转为房款）支付给中介公司；中介公司在过户后一个工作日将房款支付给业主。 此外，最好在物业交验后的工作日内，支付一小部分余款。在购房过程中，选择像**我家这样信用较好的大型品牌中介公司，也能有效规范买卖双方的行为。 交房时间 房屋的交验是房屋销售中不可忽视的一个环节，因此在签订合同时应注意房屋的交验时间为房屋所有权转让后的工作日或双方约定的其他时间；房屋交付、验收前、过程中的费用由谁承担，合同中还应注明双方的其他约定。为了安全起见，很多人选择通过房地产中介公司过户。很多中介公司除了提供代理过户业务外，还提供中介保险服务。所谓中国保险公司作为中介，可以保证双方交易的成功，即交易成功后，买受人可以拿到房产证而无财产纠纷，出卖人可以拿到全部交易款。如果房屋销售是通过中介公司进行的。所以在中介保险合同中，除了要写明中介公司的权利外，还必须写明中介公司的责任和义务，比如房屋过户后工作日的付款方式，以及相关税费的明细等。违约责任。如违约责任、违约金、逾期付款责任、滞纳金等违约行为应在合同中注明。二手房买卖应注意什么（一）购房者未能成功申请贷款。目前，通过贷款支付主力房价是大多数购房者的首选支付方式，但如果购房者未能通过银行审核，该怎么办？买卖双方应根据双方的实际支付能力达成协议，如果贷款在一定期限内失败，可以选择向买方付款，再次自筹资金购买，如果贷款失败，也可以约定终止买卖协议。签订二手房买卖协议后，国家又出台了新的政策，要求办理二手房过户需加税。比如，2006年国家出台了一系列政策，比如对自住不满5年的普通住房实行个税缴纳政策等。买卖双方正在努力解决协议达成后出现的一些税务纠纷。为避免此类纠纷的发生，应在合同中约定新国策出台后的合同履行方式，是按新规定做，还是终止合同，以及如何处理终止合同；这种协议是否明确、具有可操作性具有现实意义。比如，最近就有人讨论经济适用房上市限制是增加还是改变。产权证上的业主与出卖人不是同一人的，房屋经营人必须取得业主作为代理人的合法授权。授权文件应当规范、合法、有效，并作为房屋买卖协议的附件。 （4）房屋附属物的转让 一些房屋有车库或地下室，这些附属物应该一起转让，这应该在买卖合同中约定； （5）房屋内部结构的保护条款 二手房因价格原因改变房屋结构是很常见的装饰。如果改变房屋结构影响房屋安全，其责任相当重大（6）二手房的土地使用期限直接关系到买受人的后期利益。剩余土地使用期限不明确的，剩余土地使用期限不真实的，允许出卖人在合同中承担责任。 二手房业务带来的风险和危害将更大。我们在房屋买卖时要能够了解这方面的问题，确保房屋买卖合法合理。要签二手房合同应该清楚的事情还有不明白的地方，我建议你点击法霸网在线咨询系统请律师。 结语 购买二手房时需要注意的事项包括：明确房屋的具体情况和房子的基本情况，以避免房屋面积与产权证上标明的面积不符；在购买时，需在合同中注明房屋的交验时间和交房方式，以及付款方式和违约责任等细节；此外，购买二手房时也可以选择通过大型品牌中介公司，以规范买卖双方的行为。在购房过程中，还需要了解房屋的附属物是否一起转让，以及房屋内部结构的保护条款和土地使用期限等。购买二手房时需要仔细阅读合同条款，避免因为合同问题导致纠纷和损失。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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