| 问题 | 开发商逾期交房怎么追究其违约责任 |
| 释义 | 本文讲述了房屋买卖合同中关于卖方逾期交付房屋时的处理方式。卖方逾期交付房屋时,买方有权要求卖方承担相应的违约责任。双方应明确约定卖方交付房屋即通知买方入住时应达到的基本入住条件,且卖方承诺通水、电、气的应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标。否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延。如果逾期交房超过一定期限,买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定 法律分析 根据合同规定,卖方有义务在约定的入住日期之前完成房屋建设并交付给购房者。如果卖方未能按时完成建设并通知购房者入住,那么这属于一种情况。另一种情况是,房屋并未完全建成,未达到入住条件,但卖方已按合同规定的通知购房者入住。在这种情况下,购房者可以考虑与卖方协商解决或寻求其他法律途径。 一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定： (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房; (2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。 结语 根据合同规定,卖方有义务在约定的入住日期之前完成房屋建设并交付给购房者。如果卖方未能按时完成建设并通知购房者入住,那么这属于一种情况。另一种情况是,房屋并未完全建成,未达到入住条件,但卖方已按合同规定的通知购房者入住。在这种情况下,购房者可以考虑与卖方协商解决或寻求其他法律途径。针对第一种情况,一般而言,直接约定逾期交付期间的违约金即可。但为防止出现第二种情况,买卖双方应明确约定:卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》,卖方承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标。否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3—6个月),则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
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