| 问题 | 民法典无房产证的二手房买卖是否有效 |
| 释义 | 民法典规定，没有房产证的二手房买卖有效但不能办理过户登记；二手房买卖合同不需要第三方见证，但需核实出卖人是否具有实体权利，买受人需审查房屋状态及合法性。 法律分析 一、民法典无房产证的二手房买卖是否有效 民法典规定，没有房产证的二手房，进行房屋买卖交易时，如果双方自愿的，房屋买卖行为有效，但不能办理过户登记。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第五百九十七条【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 二、二手房买卖合同需要第三方见证才有效吗 订立二手房买卖合同时，其实不需要第三方的见证，但为保证合同具有法律效力，可以先确定转让人是否有出卖房屋的实体权利。 并且，具体可以从以下几个方面进行判断： 1、房屋的所有权人出卖房屋的：确定出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时可以直接到房屋管理部门查询。 2、委托或代理出卖的：注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。 3、共有房屋出卖的：注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。 接着，买受人还要审查二手房的实际状态，具体如下： 1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋; 2、审查转让的房屋是否属于经济适用房; 3、审查转让的房屋是否被依法查封; 4、城镇居民不得购买农民的住宅。 结语 根据《中华人民共和国民法典》规定，没有房产证的二手房进行买卖交易时，如果双方自愿且符合法律规定，该交易行为是有效的，但无法办理过户登记。在二手房买卖合同中，虽然不需要第三方见证，但为确保合同具有法律效力，买受人应审查转让人是否具备出卖房屋的实体权利，并仔细审查房屋的实际状态，以确保交易的合法性和安全性。购买二手房时，还需遵守相关规定，如不得购买农民住宅等。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）： 第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。 居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。 |
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