| 问题 | 区分商品房买卖合同与认购合同的关键点 |
| 释义 | 商品房认购书和买卖合同的主要区别在于目的、约定内容和签订时间。认购书是预约合同，为将来签订买卖合同而存在，内容简单，无法直接完成交易。买卖合同是确定权利义务的正式合同，包括所有主要条款，可以完成交易。认购书通常在预售前签订，而买卖合同在取得预售许可证后签订。因此，认购书如果具备买卖合同的主要内容并收受购房款，则应被认定为买卖合同。 法律分析 商品房买卖合同和认购合同的区别是： (一)目的不同。 商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。 (二)约定的内容不同。 认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。 (三)签订的时间点往往不同。 认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。 房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。 拓展延伸 商品房交易中的合同类型及其区别 在商品房交易中，存在着不同的合同类型，包括买卖合同和认购合同。买卖合同是指双方就商品房的买卖达成协议，涉及具体的房屋交付、价格、付款等条款。而认购合同是指购房者在商品房项目尚未竣工前与开发商签订的合同，购房者通过认购合同预订房屋，并享有优先购买权。关键区别在于买卖合同是成交后即可交付房屋，而认购合同则需要等待项目竣工后方可交付。此外，买卖合同涉及的法律义务更为具体明确，而认购合同则更注重购房者的权益保护。因此，在商品房交易中，了解买卖合同和认购合同的区别对购房者至关重要，以确保自身权益的合法保护。 结语 认购书与商品房买卖合同有着明显的区别。认购书是预约合同，为将来签订商品房买卖合同而签署，属于前契约阶段合同；而商品房买卖合同则是正式的合同，用于确立商品房买卖的权利义务。认购书内容简单，仅约定房屋的面积、总价、地理位置等，无法直接完成交易；而商品房买卖合同包括了所有主要条款，如房款支付、交付方式、违约责任等，买卖双方可依此完成交易。认购书通常在商品房可预售前签署，以回笼资金和稳定客户；而买卖合同的签署则在开发商获得预售许可证后或现房销售时进行。因此，认购书是否可视为商品房买卖合同，取决于其内容和出卖人是否已按约定收取购房款。 法律依据 《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 |
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