| 问题 | 商品房预售许可证是必须的吗？ |
| 释义 | 商品房预售需要满足一系列条件，包括交付土地使用权出让金并取得土地使用权证书、持有建设工程许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的四分之一以上并确定施工进度和竣工交付时间、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并取得商品房预售许可证明，向境外预售商品房的需取得批准文件。若出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。 法律分析 商品房预售许可是否可以销售？答案是否定的。商品房预售实行许可制度。开发企业必须获得相关许可后，才能进行商品房预售并销售。 应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 一、商品房买卖合同纠纷司法解释二用法解释 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、商品房预售的条件有哪些 商品房预售的条件是： 已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。持有建设工程许可证。按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 拓展延伸 没有预售证可以卖房吗 开发商没有预售证卖房是违法的。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 结语 商品房预售许可是房地产开发企业进行商品房预售的必要条件，必须向房地产管理部门申请并获得许可证明后才能进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据《商品房预售合同纠纷司法解释二》的规定，商品房预售合同在出卖人未取得商品房预售许可证明时应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。商品房预售应满足一定的条件，包括交付土地使用权出让金、持有建设工程许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的四分之一以上等。 法律依据 《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。 开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 |
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