| 释义 |
法律主观：
交了土地出让金取得完整产权的房改房可以依法转卖。房改房是单位以成本价或标准价出售给所属职工的公有房屋，取得完全产权的房改房可以买卖。职工以市场价购买的房改房，产权归个人所有，可以依法进入市场；职工以成本价或标准价购买的住房，拥有部分产权，一般住用5年后可以依法进入市场。
法律客观：
未交出让金的房改房要补缴根据财政部、国土资源部、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字［1999］113号），市区房改房在转让交易时要补缴土地出让金。出让金怎么算？由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等双方讲好价格去行政服务中心办手续时才知道要补上，很多买房者都觉得自己的房子买亏了，导致一部分人在转让办证时停止了交易。对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金＝标定地价（元／平方米）×缴纳比例（≥40％）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数。据了解，所谓标定地价即专门评估机构评估。上市房屋尚未确定分摊面积的，则可用：总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积。例一：一套总用地面积为100平方米的楼房，做6层，每户建筑面积85平方米，那么其分摊面积为：100÷（85×6）×85＝16．67。基准地价五种级别五种标准，具体如下：据介绍，基准地价是指政府委托评估的，地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。我市居住用地基准地价按不同的标准分为五级，其中一级为304元／平方米，二级为243元／平方米，三级到五级依次为192元／平方米、145元／平方米、110元／平方米。所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价＝基准地价（元／平方米）×区位修正系数×容积率修正系数。区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20％，即基准地价的80％—120％。而我市的普通多层，容积率都符合要求，在计算标定地价，基本上没有考虑容积率修正系数。不同年限住宅，年期修正系数不同，具体如下：年期修正系数按照出让年期的不同而各不相同，住宅土地最长出让年限为70年。直属分局土地利用科沈科长告诉记者，目前我市办理的住宅土地出让年限一般为50年，若房龄比较长，则可办理30年出让年限，而对于“次新房”或框架结构的房子，可办理70年。根据住宅用地出让年期修正系数表，30年的修正系数为85．906％，50年为96．8816％，70年的为100％。房改房买卖合同效力认定出让金的账。假设该房子地处一级土地上，区位修正系数为120％，土地出让年限为50年，那么它的标定地价为304×120％＝364．8元，应补缴的出让金为：364．8元／平方米×40％×16．67平方米×96．8816％＝2357元。以上便是房屋买卖土地出让金的规定，没给的就要支付，不过实践中因为开发商的隐瞒等，常常会发生开发商与业主的纠纷，如果难以解决的，可以找个专业律师介入。
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