| 问题 | 房地产市场的基本要素有哪些 |
| 释义 | 房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;存在着具有购买欲望的买方;交换价格符合买卖双方的利益要求。 一、公积金贷款买二手房注意事项 1、房屋手续要齐全。 房地产许可证是唯一的证明，没有房地产许可证的住房交易是一个很大风险的住房。房主可能有一个房地产许可证和出售抵押贷款，即使没有房地产许可证，业主也可以抵押贷款和出售。因此，最好选择一个房地产许可证交易。 2、房屋产权要清晰。 有些房子有很多的人，如继承的房屋，共同的房屋，有家庭，有一个总的夫妇，买方应该和他们所有人签订了房屋销售合同。如果只对某一部分财产擅自处分，买方和出售合同的其他人签订的不同意的情况一般是无效的。 3、交易是否在出租房屋内。 一些二手房转让，存在着其他人的租赁的情况。如果买方只有真实的证据，只注意转让手续，不注意租赁的存在，购买的人更容易得到一个不能及时占用或使用的财产。 4、土地要明确。 二手房购买的人要注意，土地使用的性质是分配还是出售。分配的土地一般是免费使用，政府可以收回未付，转让业主必须支付土地出让金。 5、是否影响城市规划。 一些房主出售二手房可能已经意识到，在5至10年的房屋面临拆迁，或房屋附近建立高层住宅，可能会影响照明、价格等急于出售，因此购买的人在购买时应全面了解细节。 6、福利性住房是合法的。 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性的住房政策，在分配时有一定的限制，而这些房屋的性质上的土地、房屋的所有权范围都有一定的规定。 7、单位住房是侵权。 普通单位的住房价格和标准的职工住房价格，它们的土地性质是被分配，转让应支付土地使用费。此外，标准价格的房屋单位一般享受一些产权，工人在转让时，单位享有优先购买权。 8、物业管理费拖欠。 一些房屋业主在转让房屋时，物业管理费、电费和燃气(天然气、暖气、煤气)的费用长期拖欠，所有费用都有可能由买家承担。 9、合同要清楚。 二手房买卖合同虽然没有像商品房买卖合同那样全面，但对于一些细节也应明确规定，如权利、担保、房屋价格、交易情况、违约责任、纠纷解决、签约日期等都要综合考虑。 二、房地产评估有哪些类型 房地产评估，全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 （一）一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。 （二）房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。 （三）特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 三、二套房的交易流程是什么 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件； 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)； 3、买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查； 4、买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。立契房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。 |
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