| 问题 | 异地购房首付要算多少套 |
| 释义 | 李小姐在异地购房首付需根据原来购房方式和在广州购房方式来确定。如果她在珠海买房时使用贷款，且在广州购买的新公寓不是贷款买的，则无论选择商业贷款还是公积金贷款，都按照首套房贷款计算。如果她在珠海买房时没有使用贷款，且在广州购买的新公寓是贷款买的，则需要按照二套房的标准来计算首付。具体情况需要咨询各银行细则。 法律分析 李小姐在异地再次购房的首付是多少呢？不过，由于工作调动，她计划在明年搬到广州，因此她想在广州购买一套新公寓。然而，由于缺乏资金，她想借钱买房。去年房贷新政出台后，对首付额度有规定，各家银行的细则也不尽相同。因为李小姐对此并不熟悉，她不知道自己是否是第二笔贷款。据易达按揭公司信贷经理陈x介绍，李小姐的情况首先要看她原来在珠海买的房子是不是贷款买的，然后还要看她在广州的房产是要选择商业贷款还是贷款。 情况一：如果李小姐没有使用贷款在珠海买房，如果她这次用贷款在广州买房，无论是选择商业贷款还是公积金贷款，都是按照首套房贷款计算的。增加第二套住房贷款，只是针对贷款已用于购房、第二套住房已申请的情况。 情况二：如果李小姐贷款在珠海买房，这次她会选择商业贷款在广州买房。基本上，所有银行都要用二套房贷来计算，首付需要四成，基准利率上浮10%。 情况三：如果李女士用商业贷款在珠海买房，这次在广州购房选择公积金贷款，那么她在工行的申请不算二套房。中国工商银行明确规定，第一套住房商业贷款和第二套住房公积金贷款不计入第二套住房。 案例四：李小姐贷款在珠海买房，但在广州买房前珠海的房产已经结算出售，个人银行贷款可按首套住房贷款标准计算。中国工商银行等规定：房屋已结算出售，并能提供新买受人房产证、已售出房屋税单等证明材料的，第二套房屋不予计算。但中国银行、中国农业银行、国家开发银行的细则中明确规定，在符合征信系统的前提下，已结算并出售的，计入二套房。也就是说，只要贷款是在上述银行发放的，即使已经结清出售，第二笔贷款仍按第二套房子计算。 拓展延伸 广州公积金贷款首付的计算方式按照网签日期计算，具体计算方法如下： 1. 如果购房合同签订日期早于公积金贷款日期，则以购房合同签订日期作为公积金贷款首付计算基数； 2. 如果购房合同签订日期晚于公积金贷款日期，则以公积金贷款日期作为公积金贷款首付计算基数； 3. 如果购房合同签订日期与公积金贷款日期相同，则按照购房合同网签价格与公积金贷款额度的最小值作为公积金贷款首付计算基数。 需要注意的是，如果购房人申请公积金贷款时，公积金贷款额度已经用尽，则无法通过公积金贷款来支付购房首付。此外，不同银行对公积金贷款首付的计算方式可能存在差异，具体计算方法建议以贷款银行的规定为准。 结语 李小姐在异地购房的首付需要根据原来在珠海买房是否贷款以及在广州购房选择商业贷款或公积金贷款等情况而定。如果李小姐没有使用贷款在珠海买房，且在广州购房选择商业贷款，那么她的首付需要四成，基准利率上浮10%。如果李小姐在珠海贷款买房，且在广州购房选择公积金贷款，那么她在工行的申请不算二套房。但如果李小姐的珠海房产已经结算出售，且在广州购房前珠海的房产已经出售，个人银行贷款可按首套住房贷款标准计算。综上所述，李小姐需要根据具体情况来选择不同的贷款方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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