| 问题 | 探讨外墙面共用界墙的权属归属问题 |
| 释义 | 外墙面是否视为共用部分存在不同规定，但业主在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。合理利用权的判断标准包括是否影响邻居生活、楼宇美观和公共安全等。对于共用界墙，相邻业主承担维修义务，同时享有共有权。根据《民法典》规定，不动产权利人不得违反国家规定排放有害物质，且在挖掘、建造、安装等活动中需保证相邻不动产的安全，尽量避免对相邻不动产造成损害。 法律分析 一般认为，外墙不能视为共用部分，只有外墙面才可以成为共用部分。我国建设部的规章仅把外墙面列为共用部位，但是有的地方性规定如上海把外墙、外墙面都规定为共用部位。 专有部分包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，专有部分达到境界部分厚度之中心线。按此通说，外墙一般不应视为共用部位，而外墙面应为共用部位。 首先，如业主公约有规定，业主在公约允许的范围内使用，这种使用实际构成了前面所述约定专用情形，是完全合法使用。其二，即使在业主公约没有规定的情况下，业主仍应当在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。如安装空调器，如果业主没有任何利用外墙面的权利的话，那么空调的室外安装就成问题了。显然，对于外墙，业主仍然应当有一定的合理利用权。合理的界线应当是：是否对相邻业主的生活造成不良影响；是否影响了整幢楼宇的美观和统一性；是否影响公共安全，等等。 对共用界墙，我国建设部的规章确定的是由相邻业主承担对共用界墙的维修义务。对共用界墙应当承认相邻业主对其有共有权，但这种共有权实质是一种共用权。当共用界墙同时又是整幢楼的承重墙的时候，该共用墙又构成全体业主的共用部分，由全体业主享有共有权。 《民法典》第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。 第二百九十五条【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第二百九十六条【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 结语 在处理共用部分和专有部分的问题上，存在着一些争议。根据建设部的规定，外墙面被列为共用部位，而有些地方性规定（如上海）将外墙和外墙面都视为共用部位。然而，业主公约可以规定业主在一定范围内使用外墙面，这是合法的。即使在没有业主公约的情况下，业主对外墙面的合理利用权也应受到一定限制，以避免对邻居、整幢楼宇的美观和公共安全造成不良影响。对于共用界墙，相邻业主有共有权和共用权的义务，特别是当共用界墙同时也是整幢楼的承重墙时。根据《民法典》相关条款，不动产权利人应遵守国家规定，不得排放有害物质、危及相邻不动产安全，且在利用相邻不动产时应尽量避免对其造成损害。 法律依据 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十四条 县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十一条 人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。 有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。 |
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