| 问题 | 二手房购买者发现房屋被抵押，该怎么办？ |
| 释义 | 二手房设有抵押时，房屋买卖合同的效力问题：抵押权存续期间未经抵押权人同意转让抵押房屋不影响合同效力；若出卖人未履行消灭抵押权的义务导致买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可解除合同并要求违约责任；买受人要求继续履行合同需清偿债务；买受人可清偿债务后追偿抵押人；买受人可要求退房、要求赔偿损失。根据最高法院解释，出卖人故意隐瞒抵押等情况，买受人可要求返还购房款并赔偿损失。 法律分析 在购买二手房过程中，如果因为房屋设有抵押而办不了房产证的情况时有发生，在这种情况下，房屋买卖合同是否有效呢，合同的效力该如何认定呢？这可能是我们比较疑惑的问题，而在司法实践中，对合同的效力一般这样处理： 1、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即房屋买卖合同是有效地。 2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持。 3、买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 买了设有抵押的房屋怎么处理 1、为房屋抵押人清偿债务，注销房屋抵押后办理房屋产权证。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 2、可以要求退房。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。可以以出售人没有告知房屋设有抵押为理由，要求人民法院撤销合同。 3、可以要求房屋出售人赔偿损失。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 结语 购买二手房时遇到抵押问题，合同是否有效，效力如何认定？司法实践中一般处理如下：1. 抵押权存续期间，未经抵押权人同意转让抵押房屋不影响合同有效；2. 出卖人未履行消灭抵押权义务致使买受人无法办理所有权转移登记，买受人可解除合同并要求违约责任；3. 若买受人坚持履行合同且能清偿债务消灭抵押权，则不予支持。解决方法：清偿债务注销抵押后办理产权证、要求退房、要求赔偿损失。根据最高法院规定，出卖人故意隐瞒事实导致合同无效或被撤销、解除，买受人可返还购房款、利息并要求赔偿，赔偿责任不超过购房款一倍。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 |
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