| 问题 | 商品房买卖合同能否解除？ |
| 释义 | 商品房买卖合同解除情形概述：1.房屋结构质量不合格，严重影响居住；2.出卖人未告知抵押或出卖给第三人；3.出卖人故意隐瞒预售许可、抵押或出卖事实；4.房屋面积与合同约定不符超过3%；5.迟延交付房屋或支付购房款超过合理期限；6.买受人因出卖人原因无法办理房屋所有权登记；7.未能订立担保贷款合同导致合同无法履行。相关请求解除合同和赔偿损失，支持解除合同并返还款项。 法律分析 商品房买卖合同可以解除的情形是： 1.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 2.因商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的； 3.出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实. 4.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 5.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 6.由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 7.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 结语 根据以上情况，商品房买卖合同可以解除的情形包括：1.房屋结构质量不合格，严重影响正常居住使用；2.出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人或出卖给第三人导致合同目的不能实现；3.出卖人故意隐瞒未取得预售许可证明、房屋已抵押或已出卖给第三人的情况；4.房屋面积与合同约定不符，误差超出3%；5.迟延交付房屋或支付购房款超过合理期限；6.因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记；7.买受人以担保贷款方式付款，但未能订立担保贷款合同导致合同无法履行。根据具体情况，当事人可以请求解除合同并获得相应赔偿。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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