| 问题 | 开发商哪些时候可以取得商品房预售许可证 |
| 释义 | 本文介绍了开发商取得商品房预售许可证所需满足的条件和申请预售许可所需提交的材料及证明。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买者的行为,需要满足一系列条件并提交相应的证件和资料才能进行。如果开发商还未取得商品房预售许可证,则无法进行商品房预售。 法律分析 开发商在以下情况下可以取得商品房预售许可证：开发商已取得房地产开发资质证书、营业执照；开发商已交付土地使用权出让金、取得土地证书；开发商已持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；开发商已确定施工进度和竣工交付使用时间；开发商已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；开发商已完成规定的结构工程。 2、法律依据：《城市商品房预售管理办法》 第七条开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料： (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的《营业执照》和资质证书; (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明; (五)工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。 二、如何办理商品房预售许可证 1、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况，其中包括具体座落、申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由; 2、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》; 3、土地使用权出让合同和房地产权证; 4、建设工程规划许可证; 5、建设工程施工许可证; 6、建设工程质量监督部门核发的商品房基础验收合作证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25%以上的证明; 7、与本市注册的银行签订的预售款监管协议; 8、水、电、煤等配套已落实的有关证明; 9、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划; 10、商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容; 11、房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书; 12、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表; 13、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同标准文本的书面承诺; 14、申请预售时上月的房地产开发经营月报表; 要是开发商尚未取得商品房预售许可证的话，相当于没有经过国家的认可，那么这种情况下是不允许进行商品房预售的，否则的话预售的行为就是违法的。 拓展延伸 商品房预售许可证是房地产开发企业进行商品房预售的重要依据，根据《商品房预售管理办法》的规定，申请商品房预售许可需要满足一系列条件。首先，开发商必须具有房地产法人资格，并且已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。其次，开发商必须具有从事商品房预售许可申请文件中载明的项目法人资格。此外，开发商还需要满足工程投资达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，商品房预售实行许可制度，开发企业需要向房地产管理部门申请商品房预售许可，取得《商品房预售许可证》。最后，商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。综上所述，商品房预售需要满足一系列条件，开发商必须仔细了解并按照相关规定进行申请。 结语 开发商在取得商品房预售许可证时需要满足一系列条件，如取得房地产开发资质证书、营业执照，交付土地使用权出让金并取得土地证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，确定施工进度和竣工交付使用时间，在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户等。若开发商未满足这些条件，则无法取得商品房预售许可证，进行预售的行为就是违法的。根据《城市商品房预售管理办法》第七条和第八条，开发商需要提交相应的证件和资料来申请预售许可，包括商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、商品房预售方案等。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。 |
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