| 问题 | 商品房预售应该有哪些五证 |
| 释义 | 本文介绍了国有土地使用许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的作用和意义。其中，国有土地使用许可证和建设用地规划许可证是房地产开发的基本条件，而建设工程规划许可证则是对房地产开发项目符合城市规划要求的确认。商品房预售许可证则是对商品房预售进行许可的证书。最后，本文提到了房产证上登记的业主未出资是否影响其对房屋的权利，并强调了产权证的公示效力及对抗第三人的意义。 法律分析 1. 国有土地使用许可证是由县级和市级人民政府土地管理部门颁发的，这说明开发商具有开发商品房的基本条件：他们依法拥有了国有土地用于开发建设商品房的权利。建设用地规划许可证由县级、市级城市规划部门签发，由开发商在以征用、划拨方式取得国有土地使用权前向土地管理部门签发，经城乡规划行政主管部门确认的建设项目选址、范围符合城乡规划的法定证明，是开发商使用土地的法定证明。未取得本证的用地单位是违法用地单位，房地产销售也属于违法行为，因此无法取得房地产权证。 3.“《建设工程规划许可证》——由县、市两级城市规划部门颁发的确认建设工程符合城市规划要求的法定证书《建设工程规划许可证》包括下列内容： （1）许可证号； （2）发证机关名称和发证日期； （3）用地单位； （4）用地项目名称、位置、宗地号和子项目名称、建筑性质、建筑编号，层数和结构类型； （5）容积率面积和分类面积； >（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、立面图和剖面图。市建设主管部门签发的施工许可证是建设主管部门批准的主要施工许可证件之一。未取得施工许可证的建设项目均为违法建设，不受法律保护。 5。商品房预售许可证——由县、市房地产管理部门颁发。 本案判决书认为，房产证上登记的业主未出资，故非不动产业主，且买受人认识其家庭成员，故其买卖合同无效。事实上，房屋产权人是否投资购买并不影响其对房屋的权利。如果父母以成年子女的名义购房登记，应视为赠与或家庭共有。但内部关系不能对抗第三方。鉴于产权证的公示效力，第三人与登记的产权人进行交易的，应当承认其合同效力。否则，将严重影响市场交易的安全性和交易对手的合理预期。 拓展延伸 根据我国《商品房预售管理办法》规定，商品房预售需要满足以下五证： 1. 土地使用权证：证明土地使用者对该土地享有使用权，并具有相应的土地使用权来源。 2. 建设工程规划许可证：证明该商品房建设项目已经取得规划部门的批准，符合城市规划的要求。 3. 施工许可证：证明该商品房建设项目已经取得建设部门的批准，可以进行施工。 4. 商品房预售许可证：证明该商品房符合国家法律法规和政策规定，可以进行预售。 5. 商品房预售许可证书：证明商品房预售符合上述四证的要求，并且已由相关部门颁发预售许可证书。 如果商品房预售所需五证不全或者与事实不符，将会面临法律风险和责任。因此，在商品房预售过程中，开发商应当确保五证齐全，并严格按照相关规定进行操作。 结语 国有土地使用许可证和建设用地规划许可证是房地产开发的基本条件，而《建设工程规划许可证》和商品房预售许可证则是房地产开发中必须取得的证书。未取得相关证书的用地单位或施工单位将会面临违法用地的处罚和法律保护。因此，开发商应当重视并按时办理相关手续，以确保合法合规地开发建设商品房。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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