| 问题 | 房屋买卖差价赔偿计算方法探讨 |
| 释义 | 这段内容讲述的是如何确定房屋差价损失。首先，双方当事人需要协商确定房屋升值的差价损失，如果不能协商，则可以比照最类似房屋的市场成交价来确定。其次，如果没有最相类似房屋比照，则可以通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。最后，认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定守约的买受人损失。 法律分析 如果双方当事人能够协商确定房屋升值的差价损失，那么按照他们的约定来进行处理。 (二)如双方当事人不能协商确定的： 1、原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失； 2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。 (三)认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。 (四)守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。 一、如何确定房屋差价损失 对房屋差价损失的确定，要以双方之间事先是否有约定或者协定分别确定： (一)如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处； (二)如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定损失范围： 1、原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失； 2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。 (三)认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。 (四)守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。 结语 根据上述内容，如果双方当事人能够协商确定房屋升值的差价损失，则按照他们的约定来进行处理。如果不能协商确定，则应参照最类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定房屋升值的损失。认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定房屋差价损失。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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