| 问题 | 期房是什么意思？期房是如何买卖的？ |
| 释义 | 期房是指在建、尚未完成建设的房屋，购买者在预售阶段签订合同。购买期房的过程和结果取决于合同约定的履行情况，受多种因素制约。购房款已付清的可通过合同转让或二手房过户转让，有抵押贷款的需通知银行并告知第三方，未付清房款的需征得开发商同意办理变更手续。权益转让中的受让人在申领房产证时需缴纳契税和费用。 法律分析 一、期房什么意思 习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。 二、期房是如何进行买卖的 (一)如果已付清全部房款的，可与第三方签订合同权益转让书，并书面通知房产商。第三方与开发商重新签订购房协议，权益转让。第一预购人也可以待取得该房屋的房地产权证(小产证)后，以二手房过户的形式实现转让。 (二)如果已付清全部房款，但在银行有抵押贷款且贷款尚未还清的，可根据《民法典》49条规定：抵押期间想转让的话，应通知银行并告诉第三方转让物已抵押的事实，否则转让行为无效。至于银行贷款既可一次性还清后再转让，也可办理转贷手续，由第三方继续还贷都可以，当然双方不要忘了签订合同权益转让书。 (三)如果未全部付清房款的，第一预购人需征得开发商同意，与开发商办理变更手续，并向开发商交一部分转让费用，从法律上解除了在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系，而由权益转让中的受让人继受，开发商重新与第三方签期房购买合同。 权益转让中的转让人(预购人)具有双重的法律地位，他既是向开发商预购期房的买方，又是向受让人转让房屋期权的卖方，因此在开发商、转让人(预购人)和受让人之间形成了连续的两次交易行为。根据契税纳税义务人的法律特征，权益转让中的受让人应当在申领以其为权利人的房产证时，缴纳权益转让协议关系所产生的契税和各种费用。 结语 期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。购买期房需要签订预售合同，价格较低，选择余地较大。期房的买卖可以通过与第三方签订合同权益转让书实现，也可以待取得房地产权证后以二手房过户的形式转让。对于已付清房款但有抵押贷款的情况，应通知银行并告知第三方转让物已抵押的事实。未全部付清房款的情况下，需征得开发商同意进行变更手续，支付一部分转让费用。权益转让中的受让人在申领房产证时需缴纳相应的契税和费用。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 |
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