释义 |
1、广泛搜集交易资料,确定比较案例。 选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求: (1)与待估土地用途应相同。 (2)与待估土地交易类型应相同。 (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。 (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。 (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。 2、进行交易情况的修正。 (1)有一定利害关系的主体之间的交易。 (2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。 (3)买方或卖方不了解市场行情。 (4)其他特殊交易情形。 3、进行交易时间的修正。 4、进行区域因素修正。 5、进行个别因素修正。 6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。 二、土地使用权评估前的准备工作包括哪些? 1.收集有关的资料:被评估地块的地级资料,城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料,被评估地块的批租文件资料,地产市场成交实例资料,关于土地使用权出让价格有关政策规定,地产市场供求双方的情报等等。 2.现场勘查:地块的面积、形状和坡度;地质水文条件;地上物与地下物的分布情况,地块的经济地理情况等。 3.分析测算有关的数据:测算被评估地块开发建设总成本,估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期,估算开发建设和经营投资盈利率,初步试算土地使用权的转让价格。 |