| 问题 | 开发商未兑现售房广告的内容,能不能追究其违约责任 |
| 释义 | 该案例中,出卖人通过商品房预售合同向买受人承诺小区内配有私享花园和1:1配比车库。如果出卖人没有具体确定这些承诺,并且这些承诺对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响,那么就不应视为要约。但是,如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定,并且这些说明和承诺对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响,那么就应当视为要约。在本案中,出卖人的承诺具 法律分析 在一般情况下，如果出卖人对于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺没有具体确定，并且这些说明和承诺对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，那么就不应视为要约。然而，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并且这些说明和承诺对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，那么就应当视为要约。此时不兑现，则要追究其违约责任。为了更好理解，以案例为例： 案件简介： 2013年10月，殷某与某地产公司签订《xx商品房预售合同》，约定殷某购买该公司开发建设的住房一套。殷某购买该房屋前，该公司的楼书、沙盘、户外广告、网络宣传及销售人员的介绍均确认该房屋所在的小区配有万平米私享花园及1：1配比车库。殷某认为其基于上述承诺才与该公司签订合同，以高于市场价格购买该房屋。在其支付了全部购房款后，这些承诺未实现。殷某认为该公司构成违约，存在一定的欺诈、虚假宣传行为，遂将其诉至法院，要求被告承担违约责任。 被告某地产公司认为所有宣传文字及图片已写明仅供参考，不是被告的要约，不构成合同条款，也就不构成违约。对于销售人员在售房现场的承诺，被告也不予认可。且该楼盘价格于周边楼盘价格相当，原告主张并不成立。 最后，法院判决驳回殷某全部诉讼请求。 法律分析： 通过上述案例，我们应该如何看待售楼广告呢? 一、售楼广告是现阶段商品房促销的主要手段，那么售楼广告的主要包括哪些形式呢? 广告的主要形式包括开发商通过广播、电视、报纸、期刊、网络等媒体直接对其开发的房地产项目进行的宣传活动，也包括开发商通过向外界展示项目效果图、模型、样板间，散发项目简介资料，作出各种口头承诺等间接形式进行的宣传活动。 二、那么，售楼广告到底该怎么看?广告备注究竟能否排除开发商责任呢?怎样防范风险、寻求法律支持呢?需要注意以下几点： 一是在签订《商品房预售合同》时，除应仔细阅读与自己所购房屋有关的面积、价款、交付时间、违约责任等条款外，还必须看清商品房开发商是否已经将其在促销广告中的承诺写入合同，且务必明确、具体，甚至可以将广告承诺的附图及图纸作为合同的附件。 二是依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，购房者必须注意收集证据，如相关商品房开发商的销售广告等，避免因时过境迁而无法靠证据说话，最终导致败诉。 三是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，对于商品房开发商所做销售广告，要是具有“但是”中的情形，如上述花园房地产开发公司就游泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、电子阅览室等配套设施描述，应当视为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，购房者可以依法提起诉讼，而不必担心《商品房预售合同》是否有相关具体内容。 拓展延伸 根据我国《商品房预售管理办法》的规定，商品房预售的商品房必须取得《商品房预售许可证》，并且商品房预售合同应当明确约定所预售商品房的套数、面积、价格、付款方式、交付日期等主要内容。同时，商品房预售合同中的售楼广告应当具有法律效力。 商品房预售的售楼广告属于要约邀请，而非要约。这意味着，当商品房预售的售楼广告发布后，购房人可以与开发商进行沟通并达成商品房预售合同。如果购房人与开发商就商品房预售合同达成一致，那么商品房预售合同即告成立。 商品房预售合同中的售楼广告具有法律效力，因为这是商品房预售当事人之间达成商品房预售合同时所必须遵循的程序。售楼广告的发布实际上是一种要约，而商品房预售合同的签订则是对要约的承诺。因此，售楼广告的发布可以视为商品房预售合同成立的前提条件之一。 结语 结语： 根据上述案例，我们可以得出结论：售楼广告在一般情况下不应视为要约，但如果开发商的说明和承诺具体确定且对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，就应当视为要约。在签订商品房预售合同时，购房者应仔细阅读与自己所购房屋有关的条款，并看清开发商是否已经将其在促销广告中的承诺写入合同，甚至可以将广告承诺的附图及图纸作为合同的附件。同时，购房者还需注意收集相关证据以避免因时过境迁而无法靠证据说话，最终导致败诉。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
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