| 问题 | 房地产税费法律制度 |
| 释义 | 我国全部土地都为社会主义公有制，分全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。按照法律规定，除了兴办乡镇企业、村民建设住宅以及农村公共设施、公益事业建设可使用集体所有土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。申请使用的国有土地包括国家所有的土地以及国家征收的原属于集体所有的土地。征收土地应当遵循珍惜耕地、保证国家建设用地、妥善安置被征地农民、依法征地等原则。征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制，即根据有关规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院审批。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等。取得国有建设用地使用权可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式。出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式包括协议、招标、拍卖、挂牌等方式。法律规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让。已出让的土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权。 房地产交易主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。我国法律规定有些房地产是禁止转让的，如司法机关决定查封的房地产、共有房地产未经其他共有人书面同意的、权属有争议的等。房地产转让时应签订书面转让合同，此外还要按照规定的程序到房地产管理部门办理交易手续并申请登记。房地产开发企业转让房地产的形式有预售和现售两种，预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。我国于1994年确立了商品房预售许可制度。我国法律规定，商品房预售必须符合以下条件:已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；在房产管理部门办理了预售登记，并取得预售许可证。房地产抵押是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押房地产所得的价款优先受偿。房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。我国法律法规对抵押与租赁都作了比较详细的规定，是房地产抵押与房屋租赁交易行为的重要依据。 房地产登记是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是一种不动产物权的公示方式。房地产登记的根本目的是为了保护房地产权利人的合法权益，凡经登记的房地产权利，都受到国家法律的保护。此外，房地产登记信息的公开性和可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本；房地产登记也为房地产管理以及城市规划等奠定了基础。在我国现行的登记制度下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。土地登记分为土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、土地注销登记等内容。房屋登记包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、地役权登记、异议登记、更正登记等内容。办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房地产登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 综上所述，房地产制度是围绕土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。从内容上看，房地产制度包括很多内容，构成一个复杂的房地产制度体系，具体包括建设用地制度、房地产开发经营管理制度、房地产交易管理制度、房地产登记制度、物业管理制度、房地产税收制度等。以下仅从房地产生产、流通、消费以及政府管理等几个环节对以下房地产制度。 【法律依据】: 《中华人民共和国房产税暂行条例》 第一条 房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。 产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 |
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