| 问题 | 农村房屋买卖是否合法有效？ |
| 释义 | 对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。具体如下： 第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。 第二，对于将繁芜出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可疑认定合同有效。 第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 一、宅基地住房买卖合同的效力认定 1、如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效。 《土地管理法》第六十三条规定，宅基地住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同应作无效处理。 如果合同已履行、买受人长期实际居住使用，是否可根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题，有待进一步探讨。 2、买卖合同被认定无效后的处理 （1）返还购房款。合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的购房款返还买受人。 （2）补偿添附价值。如果买受人在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。 （3）按过错赔偿损失。一般情况下，买卖双方明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。 （4）拆迁适当补偿。如果遇到拆迁，买受人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿。买受人可从补偿利益中分得部分。 二、小产权房能买吗？ 小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 |
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