| 释义 |
一、具备哪些条件商品房才可预售商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件：
（一）商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
（二）房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人。
（四）商品房预售人（房地产开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
（五）商品房预售人（房地产开发商）应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
（六）商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
（七）商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
二、商品房的分类
1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
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