| 问题 | 借名买房法律规定的内容是什么？ |
| 释义 | 借名买房违反了法律的规定。 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法典》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 一、产权纠纷处理 1．公民之间因房屋产权登记而引起的产权纠纷的处理［2］ 如果双方或多方出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买房屋，产权共同登记过户后，应由出资人共同所有。主张产权为个人所有但均提不出有力证据的，不予支持。但如一方在产权过户时主动放弃登记，又无其他约定，在他方已登记过户后才反悔而主张产权共有的，应认定产权归登记过户一方所有，并由登记方退回放弃登记一方的买房款；如一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可实事求是地认定产权归出资双方共有，并应将产权证更改过来。 如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持。出资方因某种原因将产权证一并登上他方姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。 2．因换房引起的产权纠纷的处理 双方当事人在自愿基础上协商订立的互换房屋协议，经房管部门批准并办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。 城市房屋互换虽未办理过户手续，但换房发生在《城市私有房屋管理条例》施行以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权有效，但应令其补办过户手续。该条例施行后，换房未办产权转移手续的，发生纠纷后，一般应认定换房无效。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后房管部门又补办了手续的，可认定为有效。 如果是公民之间自愿协商互换私房承租权或公房使用权的，换房后经办理住房使用交换手续，原租赁合同终止，出租人已与新的承租人建立了新的租赁合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未经出租人同意，擅自与第三人互换房屋使用权的，除出租人追认的以外，一般应认定换房无效，责令各自腾房。 |
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