| 问题 | 二手房买卖有些什么税 |
| 释义 | 二手房买卖需要交税：1、契税买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少。2、增值税及附加按规定，增值税及附加以及个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费。3、个税如果房子不满5年或者不是卖家住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用，这种征税方式前提是，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。 一、卖方应承担的税收和费用 1、印花税 成交价×0.05%(暂免征收)。 2、营业税 购入后超过5年(含)的普通住房出售的。 免征收—营业税。 购入后超过5年(含)的非普通住房出售的。计算方法：(出售价格-购入价格)×5.6%。 购入不足5年的住房出售的。计算方法：出售价格×5.6%。 3、个人所得税 自行申报。 应纳税额=(合同价-购买成本-合理费用)，按照差额20%的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税；免税条件：（1）自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税； （2）对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。 4、土地增值税(国土局) 应纳税额=成交价的1%。 免税条件：（1）普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税； （2）转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税； （3）居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税； （4）居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 5、城市维护建设费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 6、教育附加费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 优惠价补足为成本价。 以优惠价(标准价)购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价： 当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×6%=上市可交易。 7、成本价上市补交土地出让金 以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金： 当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×1%=上市交易后成商品房。 8、经济适用房补交土地收益金 （1）2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10%缴纳(综合地价款)土地收益金。 （2）2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70%缴纳土地收益金。 按经济适用房管理 房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。(安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区)合同价×3%征收税费即可。 9、测绘费 各区规定不同，一般200元左右。 二、过户费涉及到哪些费用 过户费收费标准有以下几点： 1、契税，契税由买家承担，过户当天交给房管局。契税根据所购房屋情况不同，征收的税点也不同。个人购买首套房，并且面积在90平方米及以下的，按计税价格1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，按计税价格1.5%的税率征收。个人购买二套房，并且面积在90平方米及以下的，按计税价格1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税； 2、增值税及附加税，按规定增值税及附加税是由卖家承担的，但是二手房成交中，很多情况下这笔费用要买家承担。增值税的税率为5%，个人出售的房屋产权证时间不足2年，需要全额缴纳增值税，个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照差额5%征收增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税； 3、个人所得税，个人所得税按规定也是由卖方缴纳，但实际多由买方缴纳的。个人所得税计算方法有两种，一种是交易差额的20%，个人所得税较多，但是如果符合一定条件，可以减免，那就是符合满五唯一，免征个人所得税； 4、中介费，大部分购房者交易二手房的时候会通过中介进行，但是用到中介就需要支付中介费用，市场上经纪公司收取的中介费用多是1到3%。如果购房者想要节省这笔费用，也可以选择自行交易； 5、其他费用。交易手续费，交易手续费一般买卖双方都需要交纳，在大部分城市收费标准都是每平方米2.3元，产权登记费，产权登记费由买方交纳，住宅为每套80元，非住宅每套550元，土地增值税，非住宅类二次交易需要支付土地增值税，房改房等特殊类型房屋二次交易时需交纳土地出让金，具体标准以所在地规定为准。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 |
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