| 问题 | 普通住宅土地增值税预缴税率 |
| 释义 | （一）土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。 （二）普通标准住宅税率由0．8％调至1．5％，普通标准住宅以外的房地产项目税率由1％上调至3．5％。而且普通住宅比豪华住宅和商业用房的土地增值税税率要低得多，当一栋楼既有普通住宅，又有商业用房的时候，税率又该如何取呢？我省规定：普通标准住宅与其他用房如豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房同一体的，应分类分别按照各自适用的税率计算，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，一律按照高税率征收，不得享受普通标准住宅减免税收的优惠政策。 （三）依照经验来说，预缴的土地增值税只会给抵扣应补的非普通标准住宅应补缴部分，当然，如果是属于滚动开发中的，则税局一般会选择让你抵扣后期清算而让企业先补非普通住宅应缴。 一、土地增值税的清算条件是什么 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、土地增值税计算依据是什么 （一）土地增值税计算依据为增值额。增值额＝转让收入－应扣除项目金额。 （二）土地增值税适用四级超率累进税率。 增值额未超过扣除项目金额50的：增值额×30＝税金 增值额超过扣除项目金额50未超过100的：增值额×40－扣除项目金额×5＝税金 增值额超过扣除项目金额100未超过200的：增值额×50－扣除项目金额×15＝税金 增值额超过扣除项目金额200的：增值额×60－扣除项目金额×35＝税金 （三）扣除项目金额包括： 1、购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购、建已满五年的为该房重置成新折旧评估价 2、应补交的国有土地使用权出让金 3、与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等 4、个人转让非普通住宅按成交价90为以上的综合扣除金额。 |
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