| 问题 | 五年后，小产权变成大产权 |
| 释义 | 经验类，不生产 国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。一般来说，小产权5年后也不会转成大产权。 一、小产权房被拆除有补偿 小产权房拆除后能否获得赔偿有两种情况： （一）小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体村民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉小产权房的产权人是属于农村集体经济组织，或属于宅基地使用人，拆迁安置赔偿的利益，只能由产权人即集体经济组织及其成员享有。 （二）小产权房是属于违法建筑，对于这种情况，根据法律规定 “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予赔偿”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓小产权房的产权证也不是真正合法有效的产权证。即小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。但并不是都得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。 二、小产权的房子是不是商品房 小产权的房子并不是商品房，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，所以小产权的房子不能算作是商品房。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 三、购买小产权房合同怎么写会受法律保护 购买小产权房合同的内容： 1、要准确说明房产的具体情况； 2、协议双方应为有处分权人，如代理应有委托手续； 3、协议应确定各方的权利、义务； 4、订立、履行，应当遵守法律、法规，损害社会公共利益； 5、协议应当明确违约责任和解决争议办法； 6、协议双方地位平等，内容表述属于真实意愿； 7、双方亲自签字。这样的协议肯定能生效。 一、购买小产权房的流程如下： 1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付； 2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案； 3、签合同。买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司； 4、公证。卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； 5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7个工作日左右。 6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； 7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订小产权房买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； 8、缴费。买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； 9、交房。买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 二、小产区房和商品房的区别如下： 1、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，不要去买。这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除； 2、产权性质的区别。国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。 综上所述，购买小产权房合同的内容要准确说明房产的具体情况；协议双方应为有处分权人，如代理应有委托手续；协议应确定各方的权利、义务；订立、履行，应当遵守法律、法规，损害社会公共利益；协议应当明确违约责任和解决争议办法；协议双方地位平等，内容表述属于真实意愿；双方亲自签字。这样的协议肯定能生效。 【本文关联的相关法律依据】 《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》三、积极化解疑难问题，依法依规办理登记 各地要认真落实《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等文件要求，充分发挥乡村基层组织作用，推动解决宅基地“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题，按照房地一体要求，统一确权登记、统一颁发证书，努力提高登记率。市、县自然资源主管部门可会同乡（镇）人民政府、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。 对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。 |
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