| 问题 | 应对房屋法院三次流拍的方法 |
| 释义 | 抵押房产拍卖三次流拍后，法院应发出变卖公告，若仍无法成交，只能选择以房抵债，否则解除查封并退还被执行人。拍卖与变卖的区别在于程序、期限和确定标的物价值的方法。 法律分析 若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。拍卖和变卖的区别： 1、程序不同。法院拍卖必须先出公告，并通知有关人员到场；变卖则无此规定； 2、期限不同。法院拍卖从对物品的公告和拍卖的时间，均有明确的期限规定；而变卖则不受时间的限制； 3、确定标的物价值的方法不同。法院拍卖时须对拍卖标的物进行估价，确定底价，然后通过竞价，确定拍卖标的价值；变卖则无此程序。 拓展延伸 房屋竞拍中的策略与技巧 在房屋竞拍中，采取正确的策略和技巧至关重要。首先，你应该在竞拍前仔细研究房屋市场，了解当前的行情和竞争对手。其次，制定一个明确的预算，并确保不超出你的财务承受能力。在竞拍过程中，保持冷静和理性，不要被激烈的竞争和高价所迷惑。同时，学会观察其他竞拍者的行为和信号，以便做出更明智的决策。此外，与专业人士合作，如房地产经纪人或律师，他们可以为你提供专业的建议和支持。最后，不要忽视房屋的实际价值和潜在问题，进行充分的尽职调查，确保你所竞拍的房屋符合你的期望和需求。通过采取这些策略和技巧，你将增加在房屋竞拍中获胜的机会，并获得满意的房产。 结语 在房屋竞拍中，正确的策略和技巧至关重要。研究市场，了解行情和竞争对手，制定明确预算，保持冷静理性，观察竞争者行为，与专业人士合作，进行充分尽职调查，确保房屋符合期望。这些策略和技巧将增加获胜机会，获得满意房产。 法律依据 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。 第二十四条 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。 |
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