| 问题 | 如何处理房地产开发合同纠纷 |
| 释义 | 柳州**房地产开发有限公司和南宁**房地产有限公司与第三方柳州xx电器有限公司签订土地开发协议合同,将土地转让给被告在柳州设立的公司。双方约定被告向原告支付1640万元的赔偿金,并在被告公司取得土地利用和开发指标批复并可实施后一年内支付房地产开发。之后,原告与被告XXX公司签订了《土地使用权出让合同》,并在土地出让前期的投入和工作。被告公司在2007年12月缴纳土地流转费,将土地转为建设开发用地, 法律分析 房地产开发合同纠纷有很多种情况，每个案件的情况都不同，因此处理纠纷的方法也有所不同。以本案为例，我们可以提供以下几种不同的解决方案。2003年9月18日，原告柳州**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、被告南宁**房地产有限公司（以下简称**公司）与第三方柳州xx电器有限公司（以下简称xx公司）共同签署土地开发协议合同约定，XX公司将位于柳州市XX路的土地转让给被告在柳州设立的公司（XXX公司），土地转让价款为2860万元。同时，双方约定，由于原告在土地出让前期的投入和工作，被告公司将向原告支付赔偿金1640万元，赔偿金将在被告公司取得土地利用和开发指标批复并可实施后一年内支付房地产开发。之后，原告与被告XXX公司于2004年12月17日签订了《土地使用权出让合同》。双方于2005年2月25日通过柳州市土地交易储备中心同意转让。被告XXX公司于2007年1月10日取得（2007）第100757号《国有土地证》，并于2007年12月缴纳土地流转费，将土地转为建设开发用地，用于住房开发、房地产开发。至2011年2月，被告XXX公司在该土地上开发的“*Hi·long*”住宅区已全部开发完毕。但被告XXX公司仅向原告支付了150万元的赔偿金，其余款项延后数年。原告未督促协商，故起诉人民法院要求被告补交余款。 在庭审中，被告XXX公司辩称其不是土地开发合同的一方，也不是土地出让合同的付款义务人，对**公司没有付款义务。被告，*公司辩称：1。作为一个共同体，**公司和XX公司在土地开发合同中履行出让人的权利和义务，双方的权益是完全统一的。**公司与**公司之间不存在单独的债权债务关系。2所谓补偿实际上是XX公司指定支付给**公司的土地对价的一部分，而且**公司没有独立的债权。三。公司在4500万元土地对价内支付，余款在支付完合同约定的三笔付款后支付给XX公司和**公司。4据公司初步统计，已支付40802409元，余额待三方核对账目并扣除违约金后结清。 一审法院经审理认为，该土地开发合同是在三方自愿、协商一致的基础上签订的，不违反有关法律法规，经生效判决确认，三方应严格按照合同履行各自的义务。**根据土地开发合同，公司主张XXX公司和**公司支付剩余款项，符合法律和合同规定，应予支持。关于本案的支付责任主体，XXX公司虽不是土地开发合同的当事人，但系公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代表公司履行了上述支付行为。此外，本案涉及的土地也转移到其名下，即实际受益人。因此，XXX公司和本公司应承担对本公司的付款责任。***公司辩称，上述1640万元称为土地补偿，实际上是地价的一部分。认为XXX公司支付的总费用40802409元应从4500万元的合同总价中扣除，再共同支付给**公司和XX公司。事实上，XXX公司支付的上述40802409元中，支付给**公司的土地补偿款仅为2013418.5元，其他款项为土地出让过程中发生的土地出让金。这与XXX公司应向**公司支付的土地补偿不同，**公司和XX公司是两个独立的法人实体，因此**公司和XXX公司的抗辩不能成立。一审法院终审裁定，公司与XXX应向公司支付土地补偿金14386581.50元，并承担连带责任。 **公司和XXX公司不服一审判决提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决事实清楚，理由充分，决定驳回上诉，维持原判。首先，合同是双方意志的表达。如果达成协议，合同将生效，对双方均有约束力。当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，“土地开发合同”由三方自愿、协商一致签订，不违反相关法律规定，合法有效，三方应按照合同履行义务。《土地开发合同》第二条明确规定：1640万元是公司以“投入资金做一些前期工作”为由给予公司的补偿。本条与土地开发合同第一条另行约定，即土地出让金2860万元，显然不属于“土地出让金”的一部分。因此，被告人提出的“1640万元土地补偿款是2860万元土地出让金的一部分”的论点不能被法院采纳。第二，公司是法律创设的主体，以公司名义进行民事活动，独立承担民事责任。即使两家公司的股东重叠，也不意味着两家公司是同一主体。**本公司与XX公司为独立法人，具有独立人格。法律并不禁止同一股东和董事会成员同时设立多家公司。被告认为**公司的实际控制人与XX公司的实际控制人应视为同一主体，主张向XX公司付款等于向**公司付款。辩护意见没有法律和事实依据。 拓展延伸 土地出让合同纠纷是指土地出让合同双方当事人之间因合同履行发生争议而产生的纠纷。解决土地出让合同纠纷的途径有和解、调解、仲裁和诉讼。 和解是指双方当事人通过友好协商达成和解协议,避免进一步的法律纠纷。和解协议可以包括双方在争议解决方式、争议解决时间、争议解决费用等方面达成的一致意见。和解优点在于快速、灵活,能够有效地解决小额纠纷。 调解是指由第三方调解员对纠纷进行调解,促使双方当事人达成和解协议。调解员可以是具有法律背景的机构或者个人。调解优点在于充分尊重双方当事人意愿,能够快速解决中大型纠纷。 仲裁是指由仲裁机构对纠纷进行裁决,具有法律效力。仲裁机构必须由双方当事人协议选定,且不得与双方当事人存在利益关系。仲裁优点在于裁决公正、公平,能够解决大型、复杂的纠纷。 诉讼是指由法院对纠纷进行审判,具有法律强制力。诉讼优点在于裁决公正、公平,能够解决大型、复杂的纠纷。但是诉讼费用较高,时间较长,不利于快速解决纠纷。 因此,土地出让合同纠纷的解决途径应该根据纠纷的规模和复杂程度进行选择。和解、调解、仲裁和诉讼都是有效的解决途径,当事人可以根据自己的实际情况进行选择。 结语 房地产开发合同纠纷的处理方法因案件情况而异，需要根据实际情况制定相应的解决方案。本案中，原告和被告在土地开发合同中存在纠纷，被告辩称自己不是土地开发合同的一方，也不存在付款义务。但一审法院经审理认为，被告作为共同体的成员，在土地开发合同中履行出让人的权利和义务，双方权益完全统一，应承担付款责任。二审法院维持原判，认为被告应向原告支付土地补偿金。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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