| 问题 | 民法典关于房产抵押的最新规定 |
| 释义 | 《民法典》规定，房屋抵押必须整体抵押，不能部分抵押。抵押人享有房屋所有权和收益，但转让需征得抵押权人同意。私自转让抵押房屋将被认定为无效行为。抵押人需保管房屋并承担保养义务，如毁坏需提供担保或赔偿请求权。房屋抵押时需一并抵押土地使用权，未抵押视为一并抵押。《民法典》规定了房屋抵押的权利和义务，确保全面保护各方权益。 法律分析 一、民法典中房产是否可以部分抵押 民法典规定，房屋是一个整体，抵押房屋时不能只抵押一部分，但整个房屋抵押，并且房屋的土地使用权也要一并抵押。《中华人民共和国民法典》第三百九十七条【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 二、抵押人私自将抵押的房屋卖掉，怎么办 抵押不同于买卖，房屋所有人将房子抵押出去之后，还能够使用该房子，仍然能住人并且不用考虑搬走。 按照法律上明确的规定，房产抵押人在办理抵押之后，还享有以下几个权利： 1、房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益； 2、房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意； 3、可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值； 4、可以将抵押房屋出租。 虽然然说房屋抵押人对该房屋享有的权利还是蛮大的，但需要受到一定的限制。 如果房屋抵押人没有告诉抵押权人，也就是债权人，就私自吧将抵押的房屋卖掉，该行为最后是会被认定为无效行为。 根据法律上对抵押的明确规定，抵押人在抵押期间，转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人的转让行为无效。 按照房屋抵押人对被抵押的房产享有一定的权利的同时，除了上面不能私自做抵押的规定，也需要承担一定的义务，具体的义务如下： 房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。 如抵押人对抵押房屋进行毁坏，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保，一般就是抵押人要以其他财产充抵抵押的房屋。 如果抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，就像在地震中被毁坏的房子，那么此时房屋抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。 通过上述分析可以知道，依据《民法典》的规定，房屋不能只抵押一部分的，房屋抵押要将房屋全部抵押。 抵押房屋时，要连同房屋的土地使用权一并抵押，抵押人未一并抵押的，视为一并抵押。 结语 综上所述，《民法典》明确规定，房屋抵押时必须将整个房屋以及土地使用权一并抵押，不能只抵押部分。抵押人在抵押期间享有一定权利，如房屋所有权、处分权等，但需遵守限制。若抵押人私自将抵押房屋卖掉，该行为将被认定为无效。同时，抵押人还需承担保管义务，保养和维护抵押房屋。如有毁坏导致价值减少，抵押人需提供相应担保。不可抗力等情况下的毁损灭失，抵押人可寻求赔偿或与抵押权人达成免责协议。根据以上规定，房屋抵押必须全面抵押，包括土地使用权。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 |
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