| 问题 | 我能做些什么来结帐 |
| 释义 | 本文介绍了商品房买卖合同和认购书的区别以及商品房买卖合同中常见的问题和买受人的权利。商品房买卖合同条款通常与认购书有所不同,主要包括开发商未取得预售许可证进行预售、擅自改变规划、抵押贷款未获批准、先卖后卖、质量缺陷、拆迁补偿安置和迟交等问题。买受人有权解除或要求赔偿相应的损失。 法律分析 商品房买卖合同的条款与认购书有所区别。商品房交易通常采取先签订购房函，再签订商品房买卖合同的方式。从本质上讲，商品房购房函是一种有待决条件的预约。由于合同主要条款已确定，合同已成立，双方应继续就未尽事宜进行协商，以签订本合同。开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理的，购房人有权拒签并要求退还定金。（2）开发商未取得相应的批准和证书。城市房地产管理法第44条规定了严格的商品房预售条件，取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。开发商未取得预售许可证进行预售的，签订的合同不具有法律效力，业主有权要求退房。（3）开发商单方面改变规划。 签订商品房买卖合同后，未经买受人同意，开发商擅自改变朝向、面积、户型等规划设计的，买受人有权解除合同，并要求开发商支付相应赔偿。（4）抵押贷款未获批准。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第二十三条规定，因不可归责于其他原因致使商品房担保贷款合同不能签订、商品房买卖合同不能继续履行的买方，买方有权要求终止合同。（5）先卖后卖，再卖一套房子或先卖后卖。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人不告知买受人房屋抵押给第三人，或者在商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出售给第三人，或者在抵押的情况下隐瞒房屋已经出售，买受人有权要求解除或者解除合同，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿金。（6）区域错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的理解和适用》第十四条明确规定，出卖人交付的房屋建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积不一致的，按约定办理，如无约定，面积误差率绝对值超过3%，买方有权解除合同。（7）质量缺陷。 房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响正常生活使用的，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。（8）拆迁补偿安置。 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿房屋的，买受人有权要求返还房屋，并可以向出卖人要求不超过已付购房款一倍的赔偿。（9）迟交。 在实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交付条件来规避（例如交付条件不是取得竣工验收记录，而是通过单项验收等）。（x）逾期申请。 商品房买卖合同通常对申请期限作出明确约定。开发商逾期未取得房产证的，买受人有权退房并要求开发商赔偿。对此，开发商在签订商品房买卖合同时通常会设定较长的办证时间（如本合同签订之日起500天）。 结语 商品房买卖合同与认购书有所区别，商品房交易通常采取先签订购房函，再签订商品房买卖合同的方式。从本质上讲，商品房购房函是一种有待决条件的预约。在商品房买卖合同中，开发商未取得预售许可证进行预售的，签订的合同不具有法律效力，业主有权要求退房。此外，开发商未取得相应的批准和证书、单方面改变规划、抵押贷款未获批准、先卖后卖、质量缺陷、拆迁补偿安置以及迟交等问题，购房人都有权解除合同并要求赔偿。 法律依据 电子商务法(2018-08-31)\t第五十六条\t电子支付服务提供者完成电子支付后，应当及时准确地向用户提供符合约定方式的确认支付的信息。 电子商务法(2018-08-31)\t第五十三条\t电子商务当事人可以约定采用电子支付方式支付价款。 电子支付服务提供者为电子商务提供电子支付服务，应当遵守国家规定，告知用户电子支付服务的功能、使用方法、注意事项、相关风险和收费标准等事项，不得附加不合理交易条件。电子支付服务提供者应当确保电子支付指令的完整性、一致性、可跟踪稽核和不可篡改。 电子支付服务提供者应当向用户免费提供对账服务以及最近三年的交易记录。 保障中小企业款项支付条例(2020-07-05)\t第十条\t机关、事业单位和大型企业使用商业汇票等非现金支付方式支付中小企业款项的，应当在合同中作出明确、合理约定，不得强制中小企业接受商业汇票等非现金支付方式，不得利用商业汇票等非现金支付方式变相延长付款期限。 |
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