| 问题 | 第二套房产税是多少？ |
| 释义 | 2015年3月30日财政部最新规定调整了卖二套房的营业税免征条件，根据房产证满2年、房屋面积和商铺差额等因素计算营业税和个人所得税。同时，文章还分析了引发二手房买卖纠纷的原因，包括租客优先购买权、毁约成本低、炒房客ABC单等问题。 法律分析 卖二套房，根据2015年3月30日财政部最新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，卖方需要缴纳的税费如下： 一、营业税：(一般由卖方缴纳，双方另有约定除外) 1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税; 2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税; 3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%; 4、商铺差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%; 二、个人所得税：(一般由卖方缴纳，双方另有约定除外) 1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税; 2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳; 3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%。 引起二手房买卖纠纷的原因分析 其实，在现实中的二手房买卖过程中，可能会因为种种原因而引发纠纷，比如： 1、租客骚扰卖房是纠纷多发地带，部分法院在买卖双方都已经过户后又以侵害租客优先购买权为由判决买卖合同无效，虽然最新司法解释已明确规定租客不能再以此为由要求确认合同无效了，但租客的优先购买权仍然存在，卖方应在签约前取得租客放弃优先购买权的书面证明。 2、房价快速飙升，业主毁约频现，其中毁约成本低、维权成本高是当事人毁约的根本原因，受中介工作人员知识所限，很多二手房买卖合同约定的定价和违约金明显偏低，无法保障守约方的合法权益。 3、炒房客ABC单容易导致卖方权益受损，ABC单是卖方不知情情况下的一房两卖，产生的根本原因在于卖方做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同，卖方可能被真假两个买家同时起诉。 结语 根据2015年3月30日财政部最新规定，二套房的营业税免征期限由满5年调整为满2年。根据房产证满2年、144平方以下的普通住宅房产免征营业税的规定，卖方需要缴纳的税费根据具体情况而定。此外，个人所得税方面，满五年且为卖方夫妻名下唯一房产的情况下免征个人所得税。然而，在二手房买卖过程中，仍可能面临租客优先购买权、毁约成本低等问题，需要注意相关规定以保护自身权益。对于卖方而言，签约前应取得租客放弃优先购买权的书面证明，同时合同定价和违约金应合理，以确保合法权益不受损害。此外，卖方在全权委托公证时应明确指明买受人，以避免出现炒房客ABC单等问题。 法律依据 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 |
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