| 问题 | 业主共同决定事项应当由专有部分面积占多少以上的业主且人数占比多少以上的业 |
| 释义 | 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 一、规则变迁指引 较之于原《物权法》第76条，《民法典》第278条对业主共同决定事项及表决规则均作出了重大修改和完善。 （一）业主共同决定事项 关于业主共同决定事项，《民法典》第278条在原《物权法》第76条的基础上所作的修改完善体现在如下三个方面： 一是删除了原《物权法》第76条第（二）项“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”中的“建筑物及其附属设施的”，直接表述为“制定和修改管理规约”，取消了管理规约仅能涉及建筑物及其附属设施的限定，凸显管理规约对于业主、物业管理人或者其他管理人的约束力； 二是将原《物权法》第76条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为两项，即“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并分别适用不同的表决规则； 三是将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”增加列为业主共同决定事项。 （二）表决规则 关于表决规则，《民法典》第278条在原《物权法》第76条的基础上所作的修改完善亦体现为三个方面，具体如下： 一是增加了参与表决的业主数量下限。对于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决； 二是修改了表决通过比例的基数。不再以建筑物总面积和业主总人数为基数，而是以参与表决专有部分面积和参与表决的业主人数为基数； 三是调整了业主共同决定事项的表决通过比例。其中，《民法典》第278条第1款第（六）项至第（八）项规定的重大事项的通过比例，由原来所有业主的2/3变更为参与表决业主的3/4。 二、条文内容精解 （一）业主共同决定事项 根据《民法典》第278条第1款规定，业主共同决定事项可以分为如下四类： 一是规则规约类，包括该款规定的第（一）、（二）项规定的事项，即业主大会议事规则和管理规约的制定和修改； 二是管理主体类，包括该款规定的第（三）、（四）项规定的事项，即业主委员会和物业服务人的选举、选聘、更换和和解聘等； 三是维修资金类，包括该款规定的第（五）、（六）项规定的事项，即维修资金的筹集和使用； 四是建设使用类，包括该款规定的第（七）、（八）项规定的事项，即建筑物的改建、重建、利用等。 至于该款第（九）项规定的事项即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范围问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号，以下简称《建筑物区分所有权解释》）第7条规定：“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第278条第1款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。 （二）表决规则 就表决规则而言，根据《民法典》第278条第2款规定，首先，新规则虽不要求全体业主参与表决，但对参与表决的业主人数设定了最低限度要求，即应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。其中： 1.专有部分面积占比=参与表决的业主之专有部分面积之和÷建筑物总面积。关于专有部分面积和建筑物总面积，根据《建筑物区分所有权解释》第8条规定，可以按照下列方法认定：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 2.业主人数占比=参与表决的业主人数之和÷业主总人数。关于业主人数和总人数，根据《建筑物区分所有权解释》第9条规定，可以按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。 其次，新规则对表决基数的规定，仍然采用“人数+面积”的双重标准，适当降低业主作出决议的门槛。 1.对于业主共同决定事项中的重大事项，即《民法典》第278条第1款第（六）项至第（八）项规定的事项，设定了“双3/4”的表决规则，即经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，其实际表决门槛为：2/3×3/4=1/2。 2.对于业主共同决定事项中的一般性事项，即《民法典》第278条第1款第（一）项至第（五）项规定的事项，则设定了“双过半”的表决规则，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，其实际表决门槛为：2/3×1/2=1/3。 法律依据： 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 |
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