| 问题 | 土地增值税清算问题探讨 |
| 释义 | 国务院于1993年12月13日颁布《土地增值税暂行条例》，财政部又于1995年11月27日发布了《土地增值税暂行条例实施细则》，之后到2006年期间，财政部、国家税务总局、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局又先后出台了13个有关土地增值税的文件。这一系列行政法规、规章，对规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，具有十分重要的意义。目前四川省也出台了《土地增值税征收管理暂行规定》等文件(上述规定以下简称现行规定)。2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称《通知》)，明确从07年2月1日起房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,改“预征”方式为主的土地增值税缴纳为“清算”方式缴纳。“一道通知，如同晴天霹雳，得知这一消息的房地产开发商无不惊恐。”[i]对此，房地产行业及专家学者也提出了自己的分析和看法。本文拟对有关土地增值税的一些问题作一研究和探讨。 一、土地增值税的含义与现行规定的征收方式 (一)土地增值税的含义根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人(包括外资企业和外国公民)。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部确定的其他扣除项目;旧房及建筑物的评估价格。根据增值额计算增值率，确定适用的税率。实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%、未超过扣除项目金额的100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%、未超过扣除项目金额的200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 【本文关联的相关法律依据】 《土地增值税清算管理规程》 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 |
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