| 问题 | 开发商未按时交房，哪些情况下不承担责任？ |
| 释义 | 商品房预售中的迟延交付通常可主张免责，包括自然因素和人为因素。自然因素如不可抗力，如风灾、水灾、地震等，可免除合同责任。人为因素如政府政策变化、行政措施或社会异常情况，也可适用不可抗力原则。然而，开发商应预见的因素或正常商业风险，如居民阻扰施工或技术问题，不构成不可抗力，开发商不能免除逾期交房违约责任。 法律分析 商品房预售是指开发商与购房者约定，由购房者交付了定金或者预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易的行为，在商品房预售中，对于商品房的迟延交付，主张免责通常有以下两种情况：一是自然因素，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如风灾、水灾、地震等，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。若因此类因素而无法履行合同，可以使用不可抗力原则，当然需要注意的是，一般的恶劣天气是不能构成不可抗力的。二是人为因素，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，例如政府在双方当事人订立预售合同后颁布的政策，或有关行政部门采取行政措施，又如发生战争等社会异常情况，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，对于开发商预售时应当预见的因素，或是商业活动的正常风险，如一些居民因不满拆迁或施工方案而集体阻扰施工，或者施工中遇到重大技术问题等，而导致延期交付的，不构成不可抗力，对此开发商不能免除逾期交房违约责任。 拓展延伸 开发商未按时交房，如何确定责任承担的情况？ 确定开发商未按时交房责任承担的情况，需要综合考虑多个因素。首先，合同约定是关键因素之一。如果合同明确规定了开发商的交房时间，并且开发商未能按时交房，那么开发商应承担责任。其次，法律法规也需要考虑。根据相关法律规定，开发商在交房时应确保房屋符合相应标准和质量要求。如果开发商未能满足这些要求，也应承担责任。此外，特殊情况如不可抗力因素也需要考虑，如自然灾害、政府限制等。总之，确定开发商责任承担的情况需要综合考虑合同约定、法律法规以及特殊情况，以确保权益得到保护。 结语 合同约定、法律法规以及特殊情况是确定开发商责任承担的关键因素。如果合同明确规定了交房时间且开发商未能按时交房，开发商应承担责任。法律规定开发商在交房时应确保房屋符合标准和质量要求，未能满足要求也应承担责任。同时，不可抗力因素如自然灾害、政府限制等也需要考虑。综上所述，综合考虑合同约定、法律法规和特殊情况，以保护权益为目标确定开发商责任承担的情况。 法律依据 《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 |
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