| 释义 |
法律主观：
根据我国《 物权法 》相关规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请 预告登记 。 1、确定开发商拥有《 商品房预售许可证 》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部 土地使用权 出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证。 2、与开发商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订 房屋买卖合同 中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。 3、申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后， 买房 人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。 4、申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。 《 不动产登记 暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： (一)登记申请书； (二)申请人、 代理 人 身份证 明材料、 授权委托书 ； (三)相关的 不动产权 属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； (四)不动产界址、空间界限、面积等材料； (五)与他人利害关系的说明材料； (六)法律、行政 法规 以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
法律客观：
预告登记的概念预告登记作为一种将请求权(债权)物权化的特定方式，对防范一房二卖产生纠纷、培养交易诚信机制有重要的现实意义。目前，《上海市房地产登记条例》在不动产的预告登记的设立上作了有益的尝试。预告登记制度的主要意义在于，为保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，从而对后来发生的处分行为产生排他的效力。比如：买卖双方签订协议后，买方如果担心交易能否实现，就可以到房地产登记部门进行预告登记，在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。这样，在该登记有效期内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记，这就有效防范了一房二卖。除了产权转让，以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。进行了预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于其他人就具有了优先的地位。但根据规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权，该登记就会自动失效。预告登记完成之后，卖方权利受到一定程度的限制。如果买方申请预告登记之后迟迟不行使自己的请求权，或请求权消灭(如合同已解除)以后仍不撤销该项登记，目前还没有明确规定如何处理。笔者认为，如果预告登记义务人有证据证明该预告登记继续有效已属不当，则法律应当允许其通过向法院申请或向登记机关申请的方式来达到注销该登记的目的。预告登记需要符合的条件根据房屋登记办法的规定提示，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
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