| 问题 | 二手房合同应该注意什么？ |
| 释义 | 主要先审查卖方是否是产权人，是否有其他共有人，房产是否有抵押等情形限制过户。除此之外，就要在签订合同时，制订比较公平合理的履行方案。通常情况下，应该把房款按一定比例分成几期支付，并依据买方的付款进度约定卖方的具体义务。比如可以分以下几个环节付款并履行相应义务： 1、签订买卖合同。签订合同后，可以约定在一定时间内，买方向卖方支付一定数额的定金，定金是担保作用的，这一般可以确保双方履约定。定金数额不能超过合同标的的百分之二十。签订买卖合同后，应及时办理网签手续。 2、卖方交房。在合同中应该约定多长时间内买方把房子腾给买方，在交房的同时，买方应该支付一定比例的房款。从买方的角度讲，实际能入住房屋，虽然未取得房屋所有权，但已取得使用和控制权，卖方反悔或一房二卖的机会就降低了。从卖方的角度讲，虽然交付了房屋，但未办理过户，所有权仍在自己名下，一旦买方发生什么变故，卖方手中控制着相当部分的房款，还有房屋所有权，应该不至于被动。 3、办理过户手续。双方应该约定办理过户手续或条件，这个时间不宜太长，往往是迟则生变。双方应该约定在提交过户手续的同时，买方支付绝大部分房款，其实，很多购房者在这个时候就已经觉得可以把全部房款给卖方了，但律师建议要留下一小部分比例的房款，原因我们后面会有解释。 4、产权证办理完毕并确认无其它问题。产权证发到买方手中，买方取得产权，交易基本就完成了。当然，如果您交易缺乏经验，可能买方还要面临一些原房主留下的小麻烦，比如原房主使用期间的水电费是否清结是否有欠物业费、电话费、有线电视费的情况是否涉及其它纠纷要处理所以，在合同中对相关情况要有所约定，在付款环节也应该保留一定比例(不必太高)的房款，等确认没有相关问题后支付给卖方。当然，也有先过户，再交房的，这个由双方决定，但先过户再交房的情况，对卖方风险比较大，应在过户环节要求支付更多款项，并及时催余款。另外，很多二手房交易，涉及买方要贷款，一般是先付首付，然后过户，由银行办理抵押后支付余款，在过户前，最好确认银行以及时审批贷款，并直接支付给买方。 |
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