| 问题 | 在农村个人宅基地转让需要经过批准吗? |
| 释义 | 在农村个人宅基地转让需要经过批准。 《农村宅基地管理办法》 第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。 一、宅基地使用权生效条件 自“三大改造”完成至今，宅基地使用权流转一直处于被严格控制的状态，这主要是因为宅基地使用权与农村集体居住保障功能息息相关。为确保农村集体的居住保障功能完好，国家从法律和土地政策两个角度都严格限制宅基地使用权流转。 依照《民法典》、《土地管理法》之规定并参考部分省（直辖市）出台的《农村宅基地管理办法》，总结得出取得宅基地使用权需具备以下三个条件： 第一，具备一定主体资格，即成为某集体经济组织中的一员； 第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准； 第三，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。满足上述三个条件的农村村民，可以向村集体申请宅基地。 并且需要经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准才能取得农村宅基地使用权。由此观之，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应的对价，第二个条件与第三个条件均为限制滥用宅基地资源而设。综合宅基地使用权的取得方式、限制取得条件，就可以看出宅基地具有保障村民集体居住功能的结论。 二、农村宅基地买卖未过户 农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体所有。宅基地在农村组织内部成员之问转让，而不能向非农村组织成员转让。农村组织内部成员具有农村户籍，符合宅基地的申请条件，宅基地本就属于农村集体的建设土地，集体享有所有权，分给农民使用，农民之问相互转让不违反法律规定。宅基地所有权属于集体，使用权由农民个人享有，农民买卖在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用权也随着转移，此时，宅基地的转让是有效的，只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权之后不能再另外申请宅基地。根据宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续；但自该《条例》之后，宅基地使用权须经辻申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。 三、宅基地产权证的性质 (一)农村宅基地住宅，一般由乡政府颁发的是乡镇产权，只能居住，不能买卖。因此自建房不属于商品房，更不属于经济适用房。自建房没有产权证，只有《宅基地使用证》。 宅基地使用证用于农村，不属于所有权证，但却是能证明谁是房产主人的证据。因为农村多半是集体所有的土地，集体组织成员需要建房，就必须办理宅基证，但是因为农村土地所有权归集体，因此个人对土地并没有所有权，即便是批准建房，也仅有使用权而已，因此农村居民没有房产证仅有宅基地使用权证，即仅有使用权没有所有权。 (二)房产证是城市居民拥有房屋产权的凭证，根据《民法典》规定，房产证上是房屋产权人的合法凭证。在城市建房，首先要获得许可，必须办理土地使用权证，准建证，待房屋建成后再办理产权证。城市的土地属于国家，个人没有所有权，但是对于地上的房产却可拥有产权，房产证即是房屋产权人的产权凭证。 因此，城市房屋有土地使用权证、房产证，分别在国土部门(土管)、房管局办理登记；农村居民房屋，仅有宅基地使用证，在国土资源管理局办理，一般是经过村、乡两级向县级政府土地管理部门办理，没有房屋产权证。 农村宅基地是集体所有土地，农民没有所有权，只有使用权。根据我国《土地管理法》的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。”由此表达的意义是：只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力，因此宅基地上房屋的所有权是由宅基地的使用权人来确定的，也就是说，宅基地土地使用权和房屋所有权为一人所有，不可分离。 从农村宅基地使用权的性质上分析，宅基地使用权是特殊的用益物权，它是国家为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利。它的特殊性在于：一是具有人身依附性，只有集体经济组织成员身份才能取得；二是具有福利性，村民在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。因为宅基地使用权具有这些特殊性，因而使其不同于一般的财产权。 |
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