| 问题 | 物业纠纷举证责任应该由物业公司还是由业主举证？ |
| 释义 | 1.从“谁主张谁举证”的原则出发，物业公司作为原告，由物业公司承担举证责任是法律的原则性要求。 同时，物业管理合同是从物业公司“提供服务”为合同标的，物业公司按照物业合同要求提供了哪些服务自然保存有证据，由其举证更便利、更合理。 2.物业公司欲主张业主缴纳物业费，首先应当证明自身履行了合同义务，提供了相应的服务。 如果物业公司在庭审中只是提供了物业管理服务合同，仅仅能证实他们和业主之间存在合同关系，至于这份合同的履行状况，处于无法确定的状态，那么，这显然是远远不够的。所以，仅有物业合同还不够充分，还需提供其他证据加以补充，以便支持其诉请。这就好像买卖合同签订以后，卖方要想向买方收取货款，首先得证实已交付了货物。而“物业服务”就好比是物业合同中的“货物”。所以，物业公司欲取得服务费，应以提供服务在先为条件。如果不能证明，则物业公司将面临证明不能的风险。反观业主，在物业管理中是被动接受服务的。而且，否定性事实的举证本就不符合举证逻辑，所以，要求业主承担主要举证责任，既不现实也不公平。 3.从物业管理的实际情况看，也应当由物业公司提供证据。 物业公司是物业服务的提供者，其有能力提供与其服务相对应的证据。 按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》，物业管理按照不同的收费标准将物业管理的事项加以细化，将物业收费分为五级，包含五类收费： ⑴综合管理服务标准与收费标准; ⑵公共区域清洁卫生服务标准与收费标准; ⑶公共区域秩序维护服务标准与收费标准; ⑷公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准; ⑸共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准。 而每一项的收费项下都有相对应的服务要求。不同的收费标准代表了不同层次的服务水平。 比方说一级公共区域清洁卫生服务标准与收费标准中对道路地面、绿地的要求即：每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角;明沟每周清扫一次。而四级的要求：道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。 由此可见，物业公司按不同的标准收取物业管理费，那么相应的，服务也要达到上述的收费的标准。作为物业公司的服务是菜单式的，每天提供哪些服务是可以量化的，为了小区的卫生、保安、维修、绿化雇佣了哪些人员、薪金支付状况，有哪些设备，为了物业服务，有哪些合理的支出。 |
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