| 问题 | 商品房所有权要怎么确定 |
| 释义 | 一、商品房所有权要怎么确定何人可以取得争议商品房的所有权呢？首先合同无效，该合同的买受人当然不能取得标的房屋的所有权，这是非常明确的。问题是，可以认定为无效的合同仅有以上所述两种情况，在实践中，大多数一房多卖的情况，或是由于开发商的欺诈，或是由于开发商销控混乱，造成不同的售楼人员卖出了同一套房屋而形成的。根据法律规定，以上合同并不属于无效合同，而是属于可撤销合同。如果买受人以开发商欺诈为由，要求解除合同，当然很好处理，但如果数个买受人均要求履行合同，那么，在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？对此我国出台了相关司法解释：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中就“一房多卖”的处理原则为：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 二、一房多卖该如何处理？一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则是： （一）已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持 （二）数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房买卖合同备案登记的买受人的房屋所有权要求 （三）既未办理产权登记，又未办理合同备案的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持 （四）均未办理商品房过户登记手续和合同备案，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持 （五）如果上诉情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持只有确定了商品房所有权之后，才能知道该商品房是归谁所有的。对于购房者来讲，就应当尽快的办理房产证，这样才能在法律上面最大先对的保护自身合法利益。当然，具体办理房产证的可以委托开发商进行，也是可以自行办理的。如果是一方多卖，那么房屋所有人的判断就比较复杂了，具体的还要看现实的情况，如果一房多卖的其中一个买家与之签了合同并且去当地登记局等级了那么这个房子就应该属于这个买家。 |
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