| 问题 | 预售合同正式合同到底什么时候到期? |
| 释义 | 预售合同一般需要等房屋建成之后换成正式合同。商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 一、期房相关法律规定 由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不能转让：（六）、未依法登记取得权属证书的，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及楼花。 《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》（《以下简称办法》）对此作出明确规定，填补了这一法律空白。 该《办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理： （一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意； （二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。 从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。 二、期房没有房产证可以卖吗 期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定可知，没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付，因此不能取得国家颁发的房产证。从法理上分析，未取得产权证的期房是不可以转让的，但是预购合同可以转让。从目前的实践来看，预购合同是可以转让的，只是各地的实施方法不一样的。以北京为例：转让预售合同，必须要符合法定的条件，并且履行法定程序。《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定，预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购商品房的，按照下列办法办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。 三、什么是预告登记，预告登记需要哪些材料 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。 预告登记需要下列材料： 1.登记申请书原件； 2.申请人身份证明； 3.已登记备案的商品房预售合同原件； 4.当事人关于预告登记的约定原件； 5.预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料； 6.设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。 |
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