| 问题 | 一般预售证什么时候下来 |
| 释义 | 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同， 主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件： 1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件； 3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证； 4.已通过竣工验收； 5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。 而商品房预售许可证的取得要符合下列条件： 1.项目取得建设用地规划许可证； 2.建设工程规划许可证； 3.国有土地使用证； 4.建设工程开工证； 5.已投入的工程建设资金达到总投资的25%以上； 6.施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。所以办理完预售许可证再办理销售许可证之间没有明确的时间规定，主要是看工程进展，标准就是房屋什么时候能够通过竣工验收，达到入住条件是为准。 一、购买预售商品房有什么注意事项？ 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意： 产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。 |
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