| 问题 | 城市土地使用权转让的条件 |
| 释义 | （一）土地使用权转让的前提1．以出让方式取得的土地使用权转让。《城市房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合下列两个前提条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”这里讲的完成投资总额的25％以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25％以上。但是投资总额不含土地使用权出让金。之所以这样规定，其目的就在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。成片开发土地的，由于其投资额较大，所以，《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。2．以划拨方式取得的土地使用权转让。《城市房地产管理法》规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” （二）土地使用权转让的限制1．转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。同时，当土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。2．土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利和承担全部义务。土地使用权转让后，新的受让人取得土地使用权。另一方面，作为土地使用者，新的受让人也完全取代了转让人的法律地位，他必须按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。3．土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。4．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。5．土地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须实现向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。 |
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