| 问题 | 何时二手房买卖合同无效 |
| 释义 | 二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房屋称为二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。与商品房的不同之处在于，商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。 除上述情况外，出售中央国家机关在京单位的房改房，未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户;出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的，如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效;公有房屋承租人转让房屋承租权，不能办理承租人变更过户手续的二手房买卖合同也属于无效合同。 上文所述的房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。 由于国家出台了一系列法律法规用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。作为明智的购房者，我们不仅要花时间研究欲购房屋的地段、户型、周边环境等硬件设施，更应该花时间对二手房买卖合同的方方面面做一个细致的了解，必要的时候建议您向专业的律师寻求帮助，有备无患，方能在房产市场所向披靡。 一、房改房过户费用的收取 1、契税、印花税 按照商品房的契税和印花税标准交纳，一般是按房屋售价的0．05％来缴交印花税。 2、土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，其计算公式为：当年成本价×建筑面积×1％。所谓当年成本价，指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 3、个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据。 相关知识延伸：房改房买卖注意事项 （一）购房者需要了解房改房的产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。 （二）确认二手房改房登记的面积和使用期限。在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。 （三）清楚二手房改房背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。 （四）确定二手房改房房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。 |
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