| 问题 | 土地使用权转让合同无效有哪几种？ |
| 释义 | 土地使用权转让合同无效的情况有： 1、未经合法手续获得的土地，其土地使用权转让合同是无效的； 2、质押的土地，其土地使用权转让合同是无效的； 3、存在争议的土地，其土地使用权转让合同是无效的； 4、未达总投资额25%的土地，其土地使用权转让合同是无效的。 一、股权转让合同注意事项 1、明晰股权结构。在充分注意到前述法律问题后，应就被收购公司的股权结构作详尽了解。审慎调查，明晰股权结构是为了在签订股权转让合同时，合同各方均符合主体资格。避免当合同签订后却发现签约的对象其实不拥有股权的现象发生。2、资产评估。明晰股权结构，确认转让的份额后，应请国家认可具备资质的资产评估所对被收购公司的资产及权益进行评估，出具评估报告。3、确定股权转让总价。4、相互保证和承诺。股权转让合同的出让方应向受让方保证：(1)、其主体资格合法有出让股权的权利能力与行为能力；(2)、保证参与本次转让股权有关的活动中所提及的文件均合法有效；(3)、保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益权利负担，如股权质押等；(4)、如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，可以被依法自由转让；(5)、出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债。同样，股权转让合同受让方也应向出让方作相应的保证：(1)、其主体资格合法，能独立承担受让股权所产生的合同权利义务或法律责任；(2)、保证支付股权转让的资金来源合法，有充分的履约资金及资产承担支付转让价款。5、确定转让条件。 二、房屋使用权到期了怎么办 房屋使用权到期，依法自动续期。若房屋使用权性质不是居住，则取决于原土地转让合同是如何约定的，有如下三种情况： 1、可续期，需补缴土地使用权出让金； 2、不可续期，收回土地使用权，补偿土地上的建筑物和构筑物； 3、不可续期，土地使用权免费收回。房地产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记，除法律另有规定外。依法属于国家所有的自然资源，所有权不得登记。 三、土地转让应缴纳的税费有哪些 土地转让应缴纳的税费如下： 1、营业税。所有转让土地使用权的单位和个人都是营业税的纳税人。土地使用权转让所收取的总价和额外费用，按5％税率计算和支付。单位和个人出售或转让购买的房地产或者转让的土地使用权，以减去房地产或者土地使用权购买或者转让原价后的余额为营业额； 2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以土地使用权转让实际缴纳的营业税为依据。城建税率。纳税人在市区7％；在县城，建制镇5％；不在上述地区的是1％。教育费附加征收标准为3％地方教育附加征收标准为2％； 3、土地增值税。转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人，转让非国有土地和国家作为土地所有者出让国有土地的，不征收土地增值税。计税依据为土地使用权转让取得的增值。税率为：增值金额不得超过扣除项目金额50％部分，税率为30％。增值超过扣除项目金额50％未超过扣除项目金额100％部分，税率为40％。增值超过扣除项目金额100％未超过扣除项目金额200％部分，税率为50％。增值超过扣除项目金额200％部分，税率为60％； 4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按财产转让所得征收个人所得税20％。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额，征收企业所得税； 5、印花税。土地使用证，每个贴花5元；土地使用权转让合同按产权转让书征收印花税，转让金额按合同规定0．5‰缴纳； 6、契税。在境内转让土地、房屋所有权的，承担契税的单位和个人为纳税人。土地使用权按交易价格出售3％缴纳；土地使用权的赠与和交换，按照征收机关出售土地使用权的市场价格核定3％缴纳。 【本文关联的相关法律依据】 根据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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